若非以一次付清的方式買房,那麼貸款便是買房過程中最關鍵的一步,借不到錢就買不成房。然而貸款程序複雜又繁鎖,究竟貸款該注意哪些要點?本文將為讀者詳細解說。

若非以一次付清的方式買房,那麼貸款便是買房過程中最關鍵的一步,借不到錢就買不成房。買方必需在合約生效七天之內申請貸款。可以找銀行,也可以找貸款公司。若知道哪家銀行利率低,便可以直接到銀行申請,否則只有找貸款公司。貸款公司可以在眾多銀行中尋找利率最低的一家,或尋找適合買方情況的貸款。買方亦可以貨比三家,資詢兩家公司。要注意的是,查詢當天得到的利率並不是最後鎖定的利率,利率每天都在變化。

與貸款有關的開銷包括以下費用:
手續費(Loan Origination Fee): 一般是貸款額的1%
點數(Discount Point):一個點是貸款額的1%,一個點可降低利率0.25%
房屋估價費(Appraisal Fee): $250-$500,房價約高,收費越貴。
信用報告費(Credit Report): $20-$60
處理費(Processing Fee):$200-$500
納稅服務費(Tax Service Fee): $50-$100
洪水證明費(Flood Certificate): $10-$20
審批費(Underwriting Fee): $200-$500
文件準備費(Document Preparation):$200-$500

以上的費用在每個公司可能稍有不同,買方可以多比價找一家收費少的。每家公司也都會提供無點數貸款。加點數的好處是最終還款額會降低,缺點是過戶時要多交錢。因為有點數無點數貸款在七年時還款額相等,若買方能保持貸款七年以上,可以加點數。否則不要加點,特別是在過戶費很緊的情況下。

選定貸款公司後,首先得填一份貸款申請表(Uniform Residential Loan Application),包含以下內容:

1.貸款種類和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)
2.房地產信息和貸款的目的(Property Information and Purpose of Loan)
3.貸款人情況(Borrower Information)
4.工作情況(Employment Information)
5.月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information)
6.財產與欠債(Assets and Liabilities)
7.房地產交易細節(Details of Transaction)

貸款申請表一定要如實填寫,並將所有文件准備好,比如30天之內的工資單、兩年的W-2、最近三個月的銀行清單等等。如果沒有W-2則需另提供兩年的稅單。貸款員收到買方的申請表後,會在三天內送出一份過戶費預估表(Good Faith Estimate, GFE),說明買方在借這筆貸款中最終要花多少錢。

買方遞交貸款申請後,貸款公司或銀行會請估價師給房屋估價(Appraisal)。在報價合約中,可以附上房屋估價(Appraisal Contingency)和貸款批准(Financial Contingency)兩項附加條款。條款的有效期一般是15天。

如果房屋估價低於合約售價,買方要在房屋估價附加條款有效期內向賣方遞交買方房屋估價通知書(Buyer Appraisal Notice)並附上房屋估價報告,要求賣方把合約售價降到房屋估價。如果買方沒有在有效期內向賣方遞交通知,房屋估價附加條款仍然延續,除非賣方書面通知買方,房屋估價附加條款有效期到了,應該取消了。

至於貸款額上限乃是由貸款人的經濟狀況所決定,而能不能貸到款或利率好壞則由貸款人的信用積分(Credit Score)決定。信用積分低於620或者沒有信用積分很難貸到一般性貸款(Conventional Loan)。低收入政府補助貸款(FHA)和美國退伍軍人貸款(VA)最低信用積分是600。信用積分越高,利率越好,但740以上利率都是一樣。另外頭款越多,利率越好。


貸款預審

據統計,在美國買房有90%的人必須貸款,而剩下10%便是能用一次付清現款的幸運兒。對於買房一次付清的買方而言,貸款與貸款預審便不是其需要費心的問題。但不管是現金買房還是需要貸款,經紀人都會讓買方填寫一份經濟狀況表(Financial Information Sheet)。買方應如實填寫這份表格,包含姓名、住址、職業、工作單位、年收入(Gross Annual Income)以及債欠債務(Liabilities)。債務則包括汽車貸款與信用卡欠額等。其中,填寫的存款額不能低於頭款(Down Payment)數。而房屋仲介亦得根據買方的經濟狀況建議符合的房價範圍,因此很多賣方也會要求買方在報價時附上「經濟狀況表」。如以一次付清的方式買房,那麼買方經濟狀況便是賣方唯一的考核依據,所以報價時一定要附上這份表。

若需貸款,房屋仲介會根據買方經濟狀況建議向貸款公司申請貸款預審批准書(Loan Pre-approval Letter)以便審查信用積分。而若買方已經與其它貸款公司或者銀行聯繫過,也可以使用向自己的貸款公司或銀行所申請的貸款預審批准書。貸款預審批准書的目的在於能夠預估買房上限,同時也是報價合約的附件之一。貸款預審批准書貸款額越高越好,買方不用擔心賣方會因其有錢而提高房價;而賣主也不必擔心在接受報價合約後向買方申請不到貸款,不能過戶,浪費賣主的時間。

申請「貸款預審批准書」所需資料如下:

買方姓名(Buyer Name)
社會安全碼(Social Security Number)
房價(Sales Price):實際房價或最高房價
貸款額(Loan Amount)
貸款種類(Program):一般是30年固定利率
定金(Deposit)
過戶日期(Settlement Date):寫實際日期或待定
買方地址(Buyer Address)
買方電話(Buyer Phone)
買方年收入(Income)

定金(Deposit)是買方在報價的同時,交給房屋仲介的一筆錢。如果買方在沒有正當理由的前提下單方毀約,定金就無法退還。定金越多,說明買方誠意越大,賣方將越放心。大多數房仲公司規定定金不得低於$5, 000。賣方為了保護自己的利益,可能還會要求更高的定金。

過戶日期(Settlement Date)可訂於合約生效後的30至45天。現今電腦自動化流程已大大縮短了貸款批審的時間,一般來說,30日便已足夠,甚至一些會明確規定必需在30天之內過戶。

貸款預審批准書內容包括貸款種類(Program),頭款額(Down Payment),貸款額(Loan Amount),利率(Interest Rate),以及以下的字樣:「該預審批准書的依據是已核實的買方信用史(Credit History),經濟狀況(Financial Information)和職業史(Employment History)。貸款的最終批准還有待於認可的房地產合約(Ratified Contract)和房屋估價(Appraisal)。」

預審批准書雖然不註明作廢日期,卻是有時間性的。這是因為人的信用積分,經濟狀況和職業都會有變化。如果預審批准書是六個月以前申請的,就必需重新申請。

 

若非以一次付清的方式買房,那麼貸款便是買房過程中最關鍵的一步,借不到錢就買不成房。然而貸款程序複雜又繁鎖,究竟貸款該注意哪些要點?本文將為讀者詳細解說。

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