亞馬遜欲縮減規模抗議人頭稅 實則不易

2017年在西雅圖市中心,行人經過亞馬遜總部生態球。

(編譯:Dawn)新聞摘要:自亞馬遜首次提出將考慮減緩在西雅圖的發展之際,他們已經面向本地開放出了1,200多個工作崗位。因為亞馬遜在西雅圖建造和租賃的辦公樓數量之多,這項計劃怕是難以實行。

儘管亞馬遜在西雅圖提出人頭稅方案後威脅要縮減規模,但對於這零售商巨頭而言,當真要撤出總部所在地,成本可能非常高昂。

亞馬遜在西雅圖擁有超過45,000名員工,在長達十年的持續擴大辦公區域期間,公司積累出如同房地產企業般密集的足跡。

根據大西雅圖地區市中心的平均辦公室租金看來,亞馬遜的辦公室租金每年可能高達2億美元,這遠高於人頭稅下預計的1,250萬美元。房地產行業表示,撤空已有的大片辦公區域轉而尋找新租地將是一項艱鉅的任務。

目前沒有任何消息確認亞馬遜將這些計劃付諸實施。自從亞馬遜第一次提出將考慮放緩其在西雅圖的發展指示,他們已經發布了超過1,200個工作崗位,這與近年來公司招聘熱潮的頻率非常類似。

西雅圖Kidder Mathews商業房地產經紀公司的執行副總裁布賴恩·哈徹(Brian Hatcher)說:「亞馬遜在此有大量投資,並且很多員工都有家庭並長期居住在這裡。我不認為他們會輕易收拾東西離開。」

亞馬遜表示,當市議會5月份投票決定對大型雇主實施人頭稅收時,這種「敵對」態度使他們猶豫是否還有必要繼續在西雅圖擴大發展,這可能會致使西雅圖經濟增長停滯以至倒退。

但基於房地產行業人士,技術執行官和企業招聘人員對於亞馬遜足跡的分析,顯示了巨型零售商如果選擇縮減將面臨的挑戰。雖然亞馬遜有選擇權,例如轉租空間或在其他地方招聘新人,但短期內實施該計劃的代價可能很高。

亞馬遜目前擁有約600萬平方英尺的租賃辦公空間(約佔其總佔地面積的60%),並且亞馬遜計劃租賃更多空間,其中包括已簽訂的超過100萬平方英尺的租賃辦公空間。

亞馬遜並沒有披露其辦公室租賃條款,但他們在西雅圖重要的辦公區域租賃期至少為七年。亞馬遜青睞的全新建築的租約通常在10到15年左右。並且在過去幾年亞馬遜開始搬入其大部分的租賃區域,因此直至接下來的五年,亞馬遜還得支付大量辦公地的租金。

這就意味著如果計劃發生變化,那麼亞馬遜將不得不轉租自己的空間,從而面臨不確定的需求。

星巴克、Zillow、Redfin、F5 Networks、Expedia、Weyerhaeuser、zulily、Tableau、Safeco、Facebook和Google等辦公區都可能在西雅圖擴大到目前區域的兩倍,但那樣仍然無法填補亞馬遜承諾的700萬平方英尺租約。而這些公司中有不少擴大西雅圖辦公室的初衷就是想從不斷增長的亞馬遜挖掘員工。

因為人頭稅,亞馬遜有意將去年秋天同意租賃的雷尼爾廣場大廈轉租出去。但真要實行起來可能會很困難。

根據商業地產代理Broderick集團的數據,亞馬遜的722,000平方英尺空間比目前西雅圖任何公司的甲級辦公空間都要大,相當於2017年其他所有公司的大宗交易租用空間的一半。

哈徹說,除非有一個巨大的外地公司搬過來,否則亞馬遜將不得不將這座大樓分割成好幾個轉租點,並且得祈禱有足夠的租戶能剛好拼湊起來租滿整棟大樓。而這風險是極高的。根據最近開業的其他新摩天大樓的辦公室租金,亞馬遜的雷尼爾廣場租金估計每年約為3,500萬美元,相當於當下規模的公司在人頭稅之下年度經費的三倍。

除了租賃空間以外,亞馬遜還擁有360萬平方英尺的辦公空間,其中包括位於Westlake Avenue和Fairview Avenue之間的南湖聯合區(South Lake Union)的六條街範圍內的部分區域,以及與生態球相鄰的兩個欲建塔樓。另外還有一百萬平方英尺,其中大部分將以第三座幾乎相同的塔樓的形式出現。亞馬遜可能會出售其中一些空間。但亞馬遜哪怕只是試圖出售都可能會使房產貶值,因為這會讓人懷疑由亞馬遜帶來的技術繁榮是否還能持續。

「這是一項非常艱鉅的任務,如果他們真的走上了這條路,這將是一個漫長的過程。」本地開發商傑克·麥金斯特里(Jake McKinstry)說。

亞馬遜拒絕對其計劃發表評論。

 

發展勢頭良好

房地產行業人士和企業招聘人員表示,比起遷離本土基地,或許在西雅圖以外的地區招聘更多的員工會相對更容易一些。在經歷計劃建立第二個總部以及在全國多個城市建立基地之後,亞馬遜已經比大多數在其他擴建的公司發展好多了。去年,亞馬遜宣布了其為北美辦公室的1萬多名員工進行的房地產交易,明年,則計劃將第一批員工安置在第二總部。

「對亞馬遜來說,這種靈活性非常重要,」西雅圖市中心協會首席執行官喬恩·斯科爾斯(Jon Scholes)說。 「他們行動迅速,這是他們的基因。一旦他們決定了第二總部,那他們在那個城市也會迅速成長。」

亞馬遜表示第二總部最終將容納多達5萬人。而在最初的招標中他們就要求佔用50萬平方英尺的辦公空間,要能為大約2,500名員工提供足夠的空間。有些曾與亞馬遜管理層對話過的人士表示,如果利用短期租賃或合作空間等方式,亞馬遜的發展速度可能會更快。

亞馬遜還給出了高層管理人員和工作人​​員同等的搬去新總部的選擇權。目前還不清楚是否會整個團隊安插在新總部,但這將會面臨員工不願意搬離的風險,而且會成本高昂。

 

擴建的步伐

長遠來看,仗著長期租約,亞馬遜有很大的靈活性可以在西雅圖逐漸穩定下來或撤離出去。根據人頭稅大戰之前就已經公佈的那些計劃,預計截至2022年,亞馬遜在西雅圖將有1,400萬平方英尺的空間,這足以滿足7萬員工的龐大數量。

UDR(一家在西雅圖地區擁有大約3,000套公寓的房地產公司)的一名高管表示,他從最近的一次電話會議上感受到,亞馬遜在西雅圖最多約50,000名員工。不過,亞馬遜一如既往的求才若渴這點已經打消了不少最近對其與城市發展關係的疑慮。人們上一次擔心亞馬遜撤離西雅圖是在9月份,當時是剛剛宣布了第二總部計劃。然而其在宣布新計劃之後,在西雅圖的擴建速度卻沒有變化。招聘人員也仍然瘋狂地試圖招到新員工填進這些擴建的新樓中。截至上週四,亞馬遜在西雅圖地區要招募約5,800名新員工。