高架橋淘金熱:大筆資金流入西雅圖高速公路地區

(編譯Zita)在阿拉斯加之路高架橋終於倒塌之前,該地區飆升的房地產價值的淘金熱正在全面展開。

距離海濱的一個街區之外:以建造哥倫比亞中心而聞名的多產開發商馬丁塞利格(Martin Selig)花了4400萬美元買了一座連接到高架橋的百年殘舊辦公大樓,並計劃把它拆掉並建造一個18層的高層建築以作辦公室和公寓項目。隔壁,一位東海岸投資者花費5000萬美元購買和翻新另一座老化辦公樓,並讓當地遊戲公司大魚游戲(Big Fish Games)將其總部遷至那裡,然後業主以1.86億美元轉售房產。

在北面的另一個街區,岡薩加大學(Gonzaga University)在2015年被一位斯波坎慈善家遺贈停車場,他們與國家開發商達成協議,在該地點上建造一座17層的公寓大樓。 大學認為這塊土地太珍貴,於是不出出售而是選擇收取定期租金。

現時正在發展的西區大道地帶不是十分悅目:它嘈雜,被笨重的高速公路包圍,還佈滿露宿者的帳篷。可是在幾個月之內,它將擁有對艾略特灣,西雅圖和奧林匹克山脈一覽無餘的美景。而在幾年內將發展成可步行到海濱公園的地方。

在過去五年內,在高架橋的四分之一英里範圍內發起了大約二十多個重大項目,還有更多項目正在進行中。

「我認為每個角落和裂縫,以及每個沒有修好的建築物,你將看到所有這些建築物都得到維修,停車場變成了建築物,」西雅圖斯堪斯卡(Skanska)商業發展執行副總裁墨菲麥卡洛(Murphy McCullough)說。他的公司現正在高架橋附近建造一個最大的項目,即二街同大學街交界的2 + U辦公大樓。「我認為這將是一個巨大的需求,人們將會發展它。 它確實已經發生了。」

那些在這些新建築東邊居住或工作的人的視野通常會被阻擋掉。位於高架橋近市中心(先鋒廣場附近)的高度限制為100英尺,北面為170英尺,高架橋以東兩個街區的某些地方,可高達440英尺。開發人員正在最大限度地利用他們在那裡建立的東西。

建築商說,不管高架橋的命運如何,很多這些項目都會發生,因為這個城市經歷了這個十年的整體經濟增長以及該地區可開發地塊的稀缺。 毫無疑問,高架橋的即將遷拆—持續商討了大約十年 —已經加速了該地區的價值上漲。

物業價值飆升

總體而言,根據金縣評估員辦公室的數據分析,自2011年以來,高架橋四分之一英里範圍內的商業物業評估價格飆升了59%,而該市其他地區的商業物業價格上漲了38%。根據CoStar提供的銷售記錄分析,高架橋附近建築物的中位數銷售價格增長速度也是該市其他地區商業銷售的兩倍。 辦公室和公寓的租金在高架橋附近的增長速度超過了城市其他地區。

與大多數投資熱潮一樣,最後可能得出一個更有活力的地區,有更多的工人、居民和商店,但公寓和辦公空間的價格也更高。

業主以多種方式回應了這些飆升的價值觀。有些人已經兌現了:塞利格項目位於雅可比(Jacobi)家族的土地上,該家族擁有溫德米爾房地產。其他人則在更短的時間內翻轉了他們的財產:自2006年以來,約有40名土地所有者購買了濱水區的房產,沒有對該房產進行大量工作,然後通常在幾年內將其出售。 那些短期投資者以比他們支付的價錢高出中位數1,100萬美元的價格出售他們的房產。

跟據CoStar數據的分析顯示,自2011年以來,在高架橋四分之一英里範圍內的房地產銷售額總計達70億美元。這比拆除高架橋、投資更換隧道並建造新的海濱公園和長廊的實際成本高出30億美元。高架橋附近的一處物業平均每11天售出一次,其他人則利用這個機會重建土地或翻新現有建築。

在第二大道和斯圖爾特街,距高架橋兩個街區,古德曼房地產(Goodman Real Estate)在2012年以970萬美元購買了一塊空地,並建造了Viktoria公寓大樓,據報導成本為9500萬美元。 2015年,該公司以1.3億美元的價格將房產出售給房地產投資公司Benedict Canyon Equities,在交易成本之前獲利2500萬美元。

哈德遜太平洋地產公司(Hudson Pacific Properties)在2014年花費了5800萬美元購買在南景街高架橋旁邊一個完整的街區,理由是有機會建造一座「新建的辦公樓,面向即將改善的阿拉斯加之路海濱。」它很快就做到了這一點,並且很快就完成了該地點上的其他現有建築—將該區的總評估價值從2014年的2500萬美元提高到今天的1.31億美元。

「改革」的變化

作為西雅圖歷史濱水協會主任,伊瓦爾(Ivar’s)總裁鮑勃多尼根(Bob Donegan)一直在緊貼高架橋周圍地區的變化,他說,高架橋的拆除以及即將於2023年完工的7.12億美元公園項目是一個「改革」。

多尼根在幾年前將54號碼頭的Ivar’s Acres of Clams物業出售時,親身經歷了預期的狂熱。 雖然有一些人因為與高架橋相關的施工而打退堂鼓,但其他人,包括最終的買家,「將其視為在最新的價值提升之前進入市場的機會。」該物業的評估價值略高於1000萬美元,而在2017年售出近4000萬美元。

不只是投資者支付更多費用:自2009年以來,在高架橋四分之一英里範圍內租賃公寓的成本飆升了72%(相比之下,整個城市為63%),每月的租金增加約為2,400美元。根據CoStar市場分析師賈里德卡德里(Jared Kadry)的數據顯示,自2009年以來,辦公樓租金在高架橋附近增長了42%,而整個城市則為31%。

今天的業主將通過城市為海濱附近地區(稱為LID或當地改善區)提出的新房產稅來償還一小部份股權收益,以支付即將到來的海濱公園和長廊的費用。財產所有者提出反對意見後,從2億美元談判的1.6億美元的稅收。對於中位商業地產所有者而言,這意味著一次性稅收為5,900美元,而對於典型的公寓所有者則為1,900美元。

雖然高架橋的拆卸將會開闊視野,但它將被一條繁忙的地面街道所取代,這條街道將在海濱一些以南地區達到8個車道寬。