一般以爲業主多無良，這當然是一種很偏見的看法，業主有好有不好；同樣，租客有好也有不好。但很多時候，業主與租客之間出現糾紛，完全是由於雙方或一方對本身的權利和責任不明所致，與做人的品德扯不上關係。在本州，業主和租客的權利與責任是由「業主與租客法例」所界定。由於該法例涉及範圍甚廣，筆者不可能在此一一贅述，但其中有關租屋較常見的問題，筆者卻不妨與讀者研究研究。
一般以爲業主多無良，這當然是一種很偏見的看法，業主有好有不好；同樣，租客有好也有不好。但很多時候，業主與租客之間出現糾紛，完全是由於雙方或一方對本身的權利和責任不明所致，與做人的品德扯不上關係。在本州，業主和租客的權利與責任是由「業主與租客法例」所界定。由於該法例涉及範圍甚廣，筆者不可能在此一一贅述，但其中有關租屋較常見的問題，筆者卻不妨與讀者研究研究。
租屋前應注意之事項
在決定租屋之前，租客應先檢視住宅單位，是否切合自己要求以及環境是否滿意。遷入的時候，最好與業主一起巡視，記下所有損壞的地方，每人保留一份記錄。租約應在看明白後才簽字。如果業主作出任何承諾（例如修理某些地方），務必寫入租約内，租約中所有空格要填上或刪去。假如你不太明白租約内一些條文的話，你可能需要考慮在簽約之前咨詢律師。
租賃規則之改變
假如是定期的租約，租賃規則不可改變；但若是周期性租約的話，租賃規則可在約滿前三十天以書面通知而改變。新規則於新租期開始時生效。擧個例子，如果租約是論月的，業主若在月底前？天書面通知租客有關規則的更改，新規則便會在下一個月月頭生效。
業主增加租金或收取過時補加費
假如有租約的話，除非租客同意，否則業主不能在租期内加租。如果租賃方式是屬於論月的，業主必需在租期終止前至少卅天之前（即月底前卅天）書面通知租客有關加租的意圖。不過，業主不能爲了報復租客維護其權利而加租，否則便屬違法。
衹要租約説明清楚，業主是可以向遲交租的租客收取過時補加費的。
租賃終止
租賃可在多種情況下被終止，比如：
•經業主及租客雙方同意。
•租客向業主發出適當通知。
•業主向租客發出適當通知。
•有定期租約的話，一俟租期屆滿，租約便自動終止。
屬周期性租約的租客，衹要在租期期滿前至少二十天（例如月底前二十天）書面通知業主，便可終止租約。但租客欲想在定期租約結束日期之前終止租約，便需賠償業主的損失，包括租期剩餘的租金。但法例規定業主必需設法在租期剩餘期間内，把地方租給他人。
假如業主不履行租約上特定的責任，租客可能有權單方終止租約，而不需負賠償責任，反之亦然。如租客違反租約條款，業主可終止租約。如租客違反租約條款，業主可終止租約。但終止租約的行爲必需符合租約條文及業主與租客法例才算合法，所以若有不明之處便應請教律師。
租屋申請表
有些業主喜歡用申請表來甄別未來租客。根據聯邦及本地法例，這種甄別辦法不能含有歧視性質；申請人衹需提供有關收入、就業、信用及從前租屋經驗等資料便足夠。業主也有權要求申請人提供介紹人。如果申請人的信用不大好或不足夠，若能找到擔保人在租約上簽字的話，通常業主也會接受。
租屋按金
讀者也許都知道，在簽訂租約的時候，業主通常要求租客交付「按金」，以保障租客保護物業及遵守租約條款，但對按金的要求，業主必需一視同仁，不能含有歧視的成分，亦不能增收按金，作爲對租客的報復。
租客通常需要在租期開始時交付按金予業主。法例按金的金額並無任何規定，最常見的是一、兩個月的租金，作爲按金數目的標準。
不退還的清潔費不能稱之謂「按金」，而有別於可退還的「押金」或「按金」。
但無論業主收取的是可退還的按金或不可退還的清潔費，必需有雙方簽訂的租約，上面寫清楚退還按金的條件。法例並規定，業主不能因住宅單位出現正常的磨損情況而扣下按金不還。
如果業主要求租客交付可退還的按金，業主必需在租期開始時向租客提供一份關於租賃單位現狀的清單，清單上應有雙方簽名及簽署日期，每人保留一份副本。此外，法例規定業主必需把按金存放在信托戶口，並將收條及銀行的名稱、地址交給租客。除非另外有書面聲明，否則按金的利息乃屬業主所有。
在租客遷出住宅後的十四天内，業主必需：一、將按金退還給租客，或二、向租客書面解釋不退還按金的理由。假如業主在十四天内不採取上述任何行動的話，業主必需將全部按金退還給租客，不管業主有沒有理由扣下按金也好。
若雙方因按金發生爭執而對簿公堂的話，敗方需交付勝方合理的律師費及其它費用。但假如法庭認爲業主存心不良，無理扣下按金，法庭大可手下無情，判業主償還租客雙倍的按金。
林滋強律師法律專欄
林滋強律師事務所
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