（JY編譯）美國房地產市場仍然處於嚴重的銷售低迷狀態，但房屋價格下跌的速度可能已經減緩，甚至可能已經達到底部。
雖然今年前七個月的房屋銷售下降了22.3%，不過房屋價格卻沒有同樣的下降，這是因為供應相對有限，購房者不得不出更高的價格來爭奪有限的房源。
根據美國全國房地產經紀人協會（NAR）週二（22日）的數據，上個月全美的房屋銷售價格中位數上漲至406,700美元，這是自一月以來的首次年度增長，也是連續第二個月超過40萬美元的水平。
房價一直保持穩定，直到二月份才開始按年度計算出現下降。即使在下降期間，降幅也相對較小，最大的跌幅出現在五月，為3%。在連續下跌了五個月之後，上個月房價的年度跌幅趨勢結束，房屋銷售價格中位數與去年七月相比上漲了1.9%。而房價相較於2019年七月已經上漲了驚人的45%。
那麼，價格未來會怎樣發展？那些希望房價能夠顯著下降的買家可能會感到失望，因為之前提到的房價上漲和市場情況暗示著大幅下跌的可能性較小。
NAR的首席經濟學家勞倫斯·尤恩（Lawrence Yun）表示︰「至少就房價而言，看起來房地產市場衰退已經結束。」他還補充道，他認為在接下來的幾個月裡，房價上漲的可能性要大於下跌的可能性。
Altos Research總裁邁克·西蒙森（Mike Simonsen），該公司追踪美國房地產市場的數據，對此持有類似的看法。他說道︰「從目前的數據來看，那些觀望市場的人還沒有看到明確的跡象表明房價將進一步下跌。」
由於房屋供應短缺，買家之間的競爭變得非常激烈，尤其是為了爭奪價格較低的房屋，可能會展開激烈的競價。根據NAR的數據，7月份銷售的房屋中約有35%的房屋售價高於掛牌價格。這一數據與4月至6月的銷售數據一致，可看出這一趨勢的持續性。
當前的房屋庫存雖然與歷史水平相比仍然較低，但由於30年期抵押貸款的平均利率已經上升至略高於7%，這使得更多本來有意購房的人望而卻步。 Bright MLS的首席經濟學家麗莎·斯圖爾特文特（Lisa Sturtevant）指出，如果抵押貸款利率保持較高水平，並且庫存繼續增加，這種組合可能會對房價產生影響，導致全美銷售價格中位數在今年秋季出現下跌。
她說︰「我認為，對於那些不願意接受7%抵押貸款利率的購房者來說，可能會減少購房的意願，從而導致市場上購房者的整體收縮。與此同時，我們已經開始看到市場上的房源信息（房屋上市信息）已經開始發生變化。因此，雖然我認為房價可能已經觸底，但由於上述原因，今年秋季房價有可能再次下滑。」
其他住房專家認為，今年美國房屋銷售價格中位數變化幅度很小。
Realtor.com的首席經濟學家丹妮爾·哈爾（Danielle Hale）提到︰「按照當前的房價和抵押貸款利率，買房成本佔了工資的相當大比例，不過市場上的房源供應相對不足，我預計房價走勢將會相對平穩。」
盡管房價在市場整體疲軟時表現出了韌性，但目前市場情況並未有明顯好轉。
美國NAR稱，與上個月相比，7月份的二手房銷售下降了2.2%，按季節調整後的年銷售率為407萬套。根據FactSet的數據，這是自今年1月份以來銷售增速最慢的一次，低於經濟學家預期的415萬套。
與去年7月相比，現有住房銷售下降了16.6%。這也是自2010年以來，7月份的住房銷售速度最慢的一次。
NAR表示，東北部和中西部地區這一年度銷售下降幅度最大，下滑了20%以上 。
就尋找住房的人而言，有一個利好因素。 7月份上市待售房屋的庫存從6月份增加了3.7%，以111萬套的庫存結束了這個月。然而，這一數字仍比去年同期下降了 14.6%。
在7月份，上市銷售的房屋通常在20天內就能售出，其中74%的房屋在市場上的停留時間不到一個月。
總的來說，按照當前的銷售速度計算，市場上的房屋數量可以維持3.3個月的供應量。 《美聯社》指出，在市場上買家和賣家之間更平衡的情況下，通常會有5至6個月的房屋供應量。
高昂的借貸成本和對市場上最實惠房屋的激烈競爭，在兩個因素共同作用下，這使許多首次購房者選擇暫時不參與市場。根據NAR的數據，上個月的房屋銷售中，首次購房者僅佔據了30%的比例，但這已經比6月份的27%有所增加。
尤恩稱︰「在較低價格的房屋種類上，幾乎沒有可供購買的房屋庫存。」
根據房抵押貸款金融巨頭房地美（Freddie Mac）的數據，上個月30年期住房貸款的平均利率徘徊在7%，並繼續攀升，上周達到了7.09%。目前美國長期抵押貸款的平均利率已經達到了20多年來的最高水平。
高利率可能會導致借款人每月支付的利息和成本增加數百美元。這種成本增加限制了借款人在已經對許多美國人來說難以承受的市場中的購買能力。同時，高利率使那些在兩年前鎖定了低利率的房主不願意出售房屋。
隨著貸款機構用來定價抵押貸款和其他貸款利率的10年期國債收益率和抵押貸款利率同步上升。由於多份報告顯示美國經濟仍然具有顯著的韌性，債券交易員對此做出了反應，導致了收益率的上升；收益率上升可能會對通貨膨脹產生上升的壓力，也可能導致美聯儲有理由維持較高的利率水平更長時間。
斯圖爾特文特表示︰「如果抵押貸款的利率維持在7%的水平，我認為房價下跌的速度將會非常緩慢。」
Photo by Marcus Lenk on unsplash