（JY編譯）目前的抵押貸款利率較之前一年的水平有顯著下降，對於那些希望透過重新貸款（refinance）來降低月付或改善財務狀況的房主而言，這是一個積極的信號。
許多房主已經抓住機會降低了每月的還款額，促使抵押貸款重新貸款申請激增。
根據抵押貸款買方房地美公司（Freddie Mac）的數據，在此之前，30年期抵押貸款的平均利率上週已降至6.47%。就在5月份，該利率平均為7.22%。目前，該利率已創下14個月以來的新低。
急於進行重貸是有道理的，因為抵押貸款利率的降低即使很小，也能在貸款期間累積成為可觀的金錢節省。以一套美國掛牌價中位數為44萬美元的房屋為例，若買家在當前的平均抵押貸款利率下支付20%的首付，與去年10月相比（當時的平均利率達到了23年來的最高點7.79%），每月可節省超過300美元。
然而，還有更多因素需要考慮，而不僅僅是抵押貸款利率。重貸的過程本身也涉及一些成本和費用，這些成本可能包括但不限於申請費、評估費和其他行政費用。這些費用加起來可能需要數千美元。而且，並非所有這些費用都可以納入新貸款中。
《美聯社》解釋了重新貸款的成本收回期的概念。成本收回期是指重貸所節省的金額抵銷其初始成本所需的時間長度。如果新的利率顯著低於當前利率，您每月的節省將會更多，因此成本收回期會相對較短。然而，如果利率差距不大，那麼所需時間可能會更長。因此，如果您計劃在成本收回之前出售房屋，您可能無法從重貸中獲得足夠的財務利益來抵消其成本。在這種情況下，重新貸款可能不是一個明智的選擇。
以下是您在權衡現在是否是房屋貸款重新貸款的合適時機時需要考慮的一些關鍵因素︰
利率是否夠有吸引力，使重貸變得划算？
目前的抵押貸款利率雖然有所下降，但與三年前的水平相比，仍然高出兩倍以上。
根據Realtor.com的數據，現有的房屋抵押貸款利率大多數低於6%，其中超過四分之三的利率甚至低於5%。如果您的抵押貸款利率在這一範圍內，您需要確保能夠獲得一個明顯低於當前利率的新貸款，否則重貸不會帶來顯著的經濟效益。
Bankrate的首席財務分析師格雷格·麥克布萊德（Greg McBride）建議，如果能將目前的抵押貸款利率降低至少0.5%到0.75%，則考慮重新貸款可能是划算的。他說︰「那就是你開始考慮重貸的時候。」
例如，如果借款人的當前利率是7.5%或8%，那麼他們在考慮重新貸款時，應該尋找的新利率應該在6%或更低。
可調利率抵押貸款（ARMs）的特點是利率不是固定的，而是根據市場利率的變化而定期調整。持有可調利率抵押貸款的房主也可以考慮在利率下降時考慮重貸。
您需要多長時間才能達到重貸成本的收支平衡？
收支平衡期是指透過重新貸款節省的月度還款額累積到足以涵蓋重新貸款成本所需的時間。如果重新貸款後的利率降幅較大，如從8%降至6%，每月的節省將會更多，因此收回重新貸款成本所需的時間會更短。相反，如果利率只是小幅下降，如從6.75%降至6.25%，則每月的節省較少，因此收支平衡期會相對較長。
因此，在考慮重新貸款時需要考慮的一個重要因素—您打算在目前住宅居住多久。
考慮整體成本和前期成本
在考慮重新貸款時，不應僅關注因利率下降可能帶來的每月付款減少。重新貸款過程中會產生各種費用和收費，這些都是直接的成本。儘管許多重新貸款的成本可以加入新的貸款金額中，從而減輕初期的現金支出壓力，但這並不意味著這些成本就不存在了。實際上，將這些費用加入貸款意味著在貸款的整個期限內，借款人需要支付這部分本金及其產生的利息。
而且，還有一些必須在交易結束時一次性支付的額外費用。這些費用包括︰
- 評估費︰用來評估房產的市場價值，以確保貸款金額不超過房產的實際價值。
- 產權保險︰保護購屋者和貸款機構免受因產權問題造成的損失。
- 測量費︰用於確定物業的界限和確實其地理特徵。
- 地方稅︰可能包括轉讓稅或其他由地方政府徵收的稅費。
這些費用通常無法透過貸款支付，需要藉款人在貸款結束時直接支付。了解這些費用對於規劃財務和評估重新貸款的總成本至關重要。
是否應該等待利率進一步降低？
抵押貸款利率受到宏觀經濟因素的影響，包括債券市場對美聯儲利率政策決定的反應。當美聯儲調整其基準利率時，通常會影響債券市場，尤其是國債的收益率。10年期公債的收益率是一個關鍵指標，因為它是衡量長期借貸成本的重要基準，貸款機構常常參考這筆收益率來設定房屋貸款的利率。
4月底，10年期公債的收益率達到了4.7%的高點。然而，由於最近發布的勞動力市場數據不如預期，這引起了投資者的擔憂和不安，他們為了規避風險，紛紛購買被視為安全資產的美國國債，導致國債的需求增加和價格上升。當債券價格上升時，其收益率則會下降，因此收益率曾短暫下降至約3.7%。
除此之外，通膨放緩的跡象增加了市場預期美聯儲將在下個月首次在四年內下調其基準利率。
如果市場普遍預期美聯儲將在秋季降低利率，投資者可能會轉向風險較低的債券，從而降低其收益率，那麼抵押貸款利率可能會進一步下降。儘管如此，大多數經濟學家預計，由於其他經濟因素的作用，今年30年期房屋貸款的平均利率仍將維持在6%以上。
因為市場參與者通常會根據對未來事件的預期來調整他們的投資策略，所以有一種觀點認為，債券價格和收益率的變動就已經反映了債券市場對美聯儲降息的預期。因此，當實際的降息事件發生時，市場可能不會有太大反應，這可能意味著債券收益率和相關的抵押貸款利率在未來幾個月的降幅不會太大。
如果您還在猶豫是現在就重新貸款還是等待更低的利率，《美聯社》建議了解當前的貸款情況，評估可能的重貸選項、貨比三家，以及與貸款機構進行溝通，以了解他們提供的利率和條件。這樣一來，當市場出現低利率機會時，借款人可以快速做出決定併申請重貸，從而鎖定較低的利率，以最大化長期節省。
財務分析師麥克布萊德預測抵押貸款利率將有下降的趨勢，但也警告利率可能會突然變化。因此，他建議借款人保持警覺，並在低利率出現時迅速行動，抓住機會重新貸款。
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