需然世界各地的房產投資都有相同之處,但所謂大同小異,其實也需進行明瞭。在未能充分知曉而倉促投資,當出錯時,大會破財,小則傷腦筋。現茲列一些基本房產知識,以供參考。

需然世界各地的房產投資都有相同之處,但所謂大同小異,其實也需進行明瞭。在未能充分知曉而倉促投資,當出錯時,大會破財,小則傷腦筋。現茲列一些基本房產知識,以供參考。

總論

1)祗有大型商業房產買賣,才會委託律師(Attorney)來辦理,大部分交易都會交託中介人(Escrow)來辦理。在文件交予審核,較對準確後,買方都會購買一個產權保險(Title Insurance)。這是為了保障一旦產權入了問題,這產權保單(Title Insurance)就可發揮作用,小則處理澄清契約遺漏,大則可以作以賠償損失,故此這保險(Title Insurance)是必須要購買的。

2)美國民用房產,大至分類如下:廠房,貨倉,農地,店舖,商業樓房及住宅。現在我們會集中探討僑界多喜投資的住宅類。此項類別,可分為流動住宅(Mobile Home)、單一產權住宅(Single Family)、多層相連住宅(Town Home)、多戶住宅(Multi Family)、而多戶住宅又可再分為多戶獨立產權住宅(Condo)或是多戶單一產權(Apartments)。

類別細說

流動住宅(Mobile Home)就顧名思義是一些可停放,而又可流動房屋的地段。停放在這裡的房屋佔地可租可買,可以有輪呔像汽車般,隨時可以拖離,若無輪胎的也可以獨立吊走的。重點是流動性大。此等房產及地段都可有獨立產權,是一般低收入者最愛。

單一產權住宅(Single Family)這些產業可有大小不同的占地面積。這就是根據地區可建面積法而定(Zoning)。所有的建築物,都需要根據許可房產分類及每畝可建面積加以規劃。故此單一產權住宅(Single Family)就祗合建為住宅用,絕不能作別的用途拓展。

多層相連住宅(Town Home)型式是多層住宅,可以是獨立或相連房屋。此等樓房多建於高密度地段(High Density Zoning)。就是相連排屋,但卻每戶都持有獨立產權,就是公用地方,都會有平等產權分配及保養責任。以上式別,必需在獨立分契(Condo conversion) 後,才可生效,不然也作單一產權公寓(Apartments)。

多戶住宅(Multi Family)是一些高密度建築,戶主多是作為租用住宅,適合短期居住或大衆的居所用。大部分都是月租或每年續約,部分更設有室內運動室,泳池或其他豪華設施。一些高級公寓月租也收費昂貴,足以媲美豪華住宅。當業主將整座物業分割,包括契約分割,公家地段以及一切設施的分割,公衆利益及責任也跟業權比例來分配。一經合法分割界線及面積,再由註冊建築師或測量師核准及登記。這個多戶單一產權公寓(Apartments)就可變為多戶獨立產權住宅(Condo)了。也是以上所概述的獨立分契法(Condo conversion) 。好處當然就是可以單位獨立買賣,價值也會比Apartment 價值變得昂貴。可惜也為業主帶來壞處,就是每年物業稅,會連同樓價一同提升。改建業主除了付出一筆裝修費、測量及登記契約費外,利潤也頗為可觀。但有利必有害,不少改建獨立產權住宅(Condo Conversion)改動後,或因不小心或疏忽過失的情況下,都可能會招致法律訴訟的後果。

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