在這個瞬息萬變,高速增長的社會,人人都在努力工作,如何將辛勤賺來的薪金來投資保值,都成為大眾追求的目標。當然邁步之首始於儲蓄,積少成多後就會想到投資,以配合子女未來教育,可供急時之需或退休後之用。北美洲是一個經濟體制穩定的地方,除了高風險的投資外,大部分投資都很規律化,回報速度比較慢但穩定,除了股票,債券及定期存款外,房產投資已成為大眾投資的首選。

在這個瞬息萬變,高速增長的社會,人人都在努力工作,如何將辛勤賺來的薪金來投資保值,都成為大眾追求的目標。當然邁步之首始於儲蓄,積少成多後就會想到投資,以配合子女未來教育,可供急時之需或退休後之用。北美洲是一個經濟體制穩定的地方,除了高風險的投資外,大部分投資都很規律化,回報速度比較慢但穩定,除了股票,債券及定期存款外,房產投資已成為大眾投資的首選。

由於地區發展已經成熟,樓價都會比較穩定,不會有過大的增長,也不會有巨大的下調,大致都會跟「國民消費指數同步」。根據過去數十載的數據顯示,房產都會跟隨物價及薪金增長而作出調整。但每當新建房屋成本上漲時,舊的房產就會相應作出上調。第一波會先消化掉市場累積的房屋存貨。第二步,賣家就會開始拱抬售價,使舊屋貨源供不應求,瞬間就出現了「賣家主導」(Seller’s Market)的局面。這時新建房屋與舊屋價格距離便會逐漸拉近,新建房產銷售量可謂漸入佳境。當價格與「平均家庭收入」(Average Family Income) 或「收入與供款比例 」(Mortgage to income Ratio) 開始脫節時,租賃市場就會開始興旺,因為這時候,房屋價格已不太為大眾可以接受,用者只能接受租屋而居,這時候,租房市場會轉趨活躍。如無異常因素,如近來「金融海嘯」影響的話,房地產都會在可預料的情況下按步增長。

房產投資方法可算簡單,基本先付上首期,餘額可到銀行貸款,然後按月供款。假如是買房自住,月供利息可以退稅,在現時稅例,首五十萬利潤無需繳稅,比光繳房租更划得來。假若想投資放租,租金可用作月供貸款之用。換言之,只須付出頭期款,租客代你供房貸,可算是穩賺不賠的買賣。

上述是簡單投資房產的方法,現在讓我們討論一些比較複雜一點的。所有地產投資都要注意地區,這就是專業地產仲介提及的「地點、地點、地點」(Location, Location and Location)。如何選取適合地點,對未來回報相當重要。選擇得宜,就奠定將來的利潤增長。例如地段將發展為高密度建築,那原本只能建成單棟的房子,可以一分為二,回報甚至可多獲數倍利潤。再者就是未來發展趨勢,地段會否劃分為更高級的住宅地段,這都是特別需要注意的地方。故此有投資者會在購買房屋之前,確切地去調查一下地皮分割的可能性。當然如果可以分割的話,即是買屋後白白獲得另一塊地皮,而且一般分割難度不高,甚為吸引。現在讓我們再來討論 Condo Conversion,先前亦有概括提及此一項目的風險。假如房子從頭到尾,都屬專業設計,而且真材實料,風險就可降低,亦可謂是何懼之有。Apartment 和Condo的差別,就是前者只可作為出租居住用途,質量要求較低,後者屬獨立契約,要求會更高,例如屋頂及外牆防水,又如水電供應及排水系統,都要達到獨立房屋的標準,這就為何Condo價格要比Apartment高得多的原因。

從北美洲過去數十年統計數據來看,房地產的平均回報及長線利潤增長,都勝過通貨膨漲額度許多。在這單一角度來看,投資房產確是對抗通漲之良方。但又不可一概而論,如何買得優質房產,就要花一番巧思。在自己瞭解的範圍外,就要聘請專業人士參與。從購買地皮,小商場,貨倉,多戶公寓,獨立房屋等,都有不同的策略,買家不可不慎。

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