對於首次購房的朋友選擇什麼樣的房子主要取決於個人的收入情況,買房動機,生活方式及價值觀。分別列出「必需」(must-haves)和「錦上添花」(nice-to-haves)的買房條件,再作仔細挑選。

對於首次購房的朋友選擇什麼樣的房子主要取決於個人的收入情況,買房動機,生活方式及價值觀。分別列出「必需」(must-haves)和「錦上添花」(nice-to-haves)的買房條件,再作仔細挑選。

有多少錢辦多少事:如果你的能力只是買一個兩房一廳的單位的話,那麼就不要一時衝動去買一個三房一廳的全幅地的獨立屋。換句話說,如果你的還款能力只能付一個三十萬的貸款,那麼就不要背負一個四十萬的債務。

地段、地段、還是地段:地段決定生活成本,也決定房子的價值。你要考慮的是房子的哪一項或哪幾項因素對你最重要,即買房的動機或目的。是交通?是學區?是房子的舒適程度?還是房子的發展潛力?

上網搜索:redfin.com和trulia.com都提供網上房地產搜尋服務,資料齊全,網站介面美觀,簡單易用,方便省時。同時可參與免費的購房課程或在聊天室發問,了解整個購房過程(redfin.com/buy-a-home/classes-and-events)。

身體力行:1.視察環境(drive-by):可自己開車或走到該社區大概感受一下整體的感覺(feel)。2.開放日(open house):可讓你更清楚知道自己的喜好和需求,例如面積大小、樓齡、設備配套等等;不需要預約。3.看房(home tour):請經紀人跟賣方另外約個時間仔細的看房,審查一下每個角落是否達到自己的目標。

多數華人的買房觀念是要住一輩子,所以買房時考慮太多,挑剔太多,總希望一步到位。其實,買賣房子和其它商品一樣,可以隨時買隨時賣。美國人平均每五到七年換一次房子,主要是我們的收入情況及生活方式在不斷地改變。確定買房的眾多因素中哪一個或哪幾個最為重要,不要浪費自己的時間及精力去大搜索。而且有太多事不是我們預先能計畫好的。

 


置業九部曲

買房可能是人生其中一項最重要的決定。買房的原因有很多,有些人因為厭倦了付房租、為了結婚作準備、為了離婚而需要一個新的地方、為了小孩想換到大一點的房子,也有些人因為利率低,想要趁低吸納,做投資買賣賺錢。但是對於第一次買房子的您,如果不熟悉整個購屋的過程及手續,心裡的壓力會很大。

儲錢
大概了解自己想要買什麼樣的房子(地區、價位)來準備預算金額。想一想您的經濟能力如何,怎麼籌措資金,預算多少……

貸款資格審查
跟銀行或是貸款公司接洽,進行貸款資格審查(pre-approval),看以你的財務能力可以借到多少的貸款。

仲介
與一名專業的房屋仲介合作,利用他/她的市場經驗、專業知識與談判協調能力,讓整個購屋過程進行得更有效率。

看房
可先上網搜尋各類型的房子,然後去開放日感受一下實際的環境,再約個時間仔細挑選心目中理想的房子。

出價
當你滿意所看的房子,可以試著出價,請房仲給賣方下「offer」。出價後賣方三天內一定要回覆你接受與否。賣方可以完全不接受或還價(counter offer)。

價碼談判
好的房仲會為你爭取最佳的價錢。雙方同意價格後,會正式跟銀行或貸款公司申請貸款,需要簽署一份購買合同(P&S),將定金存入公證託管公司(escrow),並由該公司開始過戶手續。

房屋檢查
請專業房屋檢查師為房子的狀況進行全面的檢查,並寫出詳細檢查報告。如果有小毛病,可以要求賣家減價;如果檢驗出非常嚴重的問題,可以終止這單買賣。

保險
購買屋主保險(home owner insurance or hazard insurance),保賠火災對房屋造成的損失,及保賠許多其它原因對房屋或個人財產造成的損失,以及客人甚至路人發生的意外。

交接過戶
買方拿到貸款,房子進行產權確認,如果沒有問題雙方則正式簽約,買方結付(closing fees ),就正式交屋。


如何找到適合的房屋仲介

(范倍嘉報導)西雅圖房屋貸款利率創歷年新低,不少人因此考慮進場購屋,只是,該如何著手是最令人頭疼的事。

選擇一個好的房屋仲介幾乎是最重要的第一步。好的房仲能幫你找到價格漂亮,又最符合你心中條件的房子,因此,「如何找到一個適合自己的房屋仲介」成為想要買房的顧客首要注意與研究的功課。

為提供本報讀者一個詳盡又有幫助的買房訊息,本期特別整理「該如何挑選房屋仲介」的獨家「秘訣」。

一、房屋仲介的作用
一般買房人士知道買房應該先找一個仲介,然而,卻對仲介的功用懵懵懂懂。若能了解仲介究竟能在買房的過程中,起上什麼作用,那麼相對而言,也能使得買房更加順利,也利於買房者與仲介之間的溝通。

基本上,仲介是按照你的意願,幫助你以最好的價格,時機,挑選最適合你的房子。仲介不應去強迫你應該要買哪一棟房子,更不應該試圖說服你提高你所不能接受的出價,甚至要求你與他們中意的貸款中心或是房屋檢查者配合。

房屋仲介還會提供一些有空的資訊,例如房價的波動,哪些地區的房子很熱門搶手,居住環境品質等等。

資深房仲Shelly Zhou即表示:「自2013年1月開始,金郡的房屋平均售價便開始上漲。例如,在西雅圖地區,房屋平均售價即從$457,000漲至$556,000;表爾威地區房價也從$711,000漲至$758,000,而且價錢還持續上看。」

二、何時可以開始著手尋找仲介?
對於第一次買房,或對房屋市場一竅不通的人士,找一個房屋仲介可能是買房的首要任務,但對於某些人,可能會事先做好一些買房的功課之後,才決定找仲介,而在這之前,他已對房市有大略的了解。

在做功課的時候,便可以先開始釐清你自己買房的目的,了解房市走向,之後找仲介也可以更快更迅速,以避免走不必要走的路。

Shelly Zhou也說:「你得先知道你的買房目的是什麼,是要買來自住還是買來投資;你有多少位在學孩子,或是沒有孩子。如此以來,就可以依此決定買房的地點以及預設投入的資金。」

三、可利用的找仲介管道
.家人朋友:可能你身邊的家人朋友認本身就是房屋仲介。然而,你熟悉的人並不代表他們就是好的仲介,你必須先確認他們大部分的交易地區,以及他是否能為你的交易負責到底。

.口耳推薦:你的家人朋友可能曾經與一些房仲們接洽,或許有一些推薦的口袋名單,不過,一定得確定這些仲介熟悉的領域和你想買的區域是否相符。甚至,他了不了解你符合資格的貸款優惠。這些都是要先行確認的。

.網路評價:許多網站如Yelp.com都會有一些網友對曾經共事過的房仲提出評價,網站上頭也有房仲本身的詳細資訊,可以先仔細閱讀這些評價與資訊之後,再跟房仲做聯繫。


如何取得優質美國房屋貸款

第一.獲取貸款的預先準備工作:

一. 保持良好的信用記錄與分數
優良信用分數的要求已提高至740分
不要輕易取消信用卡,會導致信用分數驟降
不要申請百貨公司,商店的信用卡。得不償失
不要申請其他如:汽車、商業貸款,特別是準備買房、貸款之前
不要拖欠信用卡款項,或現有的房貸
不要經常隨意複查自己的信用報告,會降低信用分數
若發現信用報告中有錯誤處,要及時請貸款專家即時為您申請修正,並盡快恢復良好信用分數

二.銀行帳戶
準備好自己的頭期款,在開始申請房貸前一個月,不要再往自己的銀行帳戶存入大筆金額。因為貸款審批員需要調查您以前存款的資金來源。解釋不清或不被認可的資金會導致貸款不獲批准。非夫妻關係的聯合帳戶,存款佔有比例各為一半。付20%頭期款借款人,頭款的借款人如在帳戶中資金不足,可以經獲贈禮物名義轉賬過關,或20%頭款全部為贈予過關。

三.準備購屋前,先申請貸款預審合格書(pre-approval)
準備好最近一個月的工資單,2012年的W-2和報稅單。貸款專員會根據您這些收入文件以及您自己能夠負擔的頭款金額來估算您所能符合的貸款金額,再建議您要看房子的價位範圍。如此您便可在看房時縮小範圍,不至於浪費您寶貴的時間。

四.做好以上貸款預備工作,並對不同的貸款方案有了基本的瞭解後,若也剛好找到稱心滿意的房屋,並順利拿到了買賣雙方簽字的購屋合約,您便可以去公證行開立公證託管戶口(escrow)。開立證明的時間一般為30天以上。因此您便要著手選擇能給您最優質貸款的機構,最好是可以直接放款給您的機構,如此在費用和利率方面都能拿到較優質的貸款。

第二.何謂優質貸款?

1. 貸款專員首先會將您貸款申請的整個過程給您介紹一遍,讓您有個概念。
2. 在接受您貸款申請之前,貸款專員需要很認真的查閱您所提供的所有相關文件,並告知您欠缺的文件。
3. 貸款專員應當場用專業計算系統為您進行初步審核。若離貸款合格的要求還有些微距離時,應告知您如何進行可行及合法性的方法來彌補,以滿足合格條件。
4. 當貸款專員的專業素質無可質疑時,你需瞭解:

A此貸款機構的性質,例如是否為直接放款機構。
B整個貸款的銀行部份費用為多少,有無隱藏費用,直接放款機構會當場發出一份具法律效力的貸款費用列表:“Good Faith Estimate”在此GFE列表上所列出之費用以外的任何費用,您可以拒付。
C利率貸款專員應告知您當時不同年限的不同貸款方案的特點,並讓您瞭解30年或15年等的不同期限,讓您知道每年借款費用會是多少,加上地稅,乃至整個房屋上管理的開支。
D將買賣合約帶上給貸款專員閱讀,請他/她告知您能否在Escrow規定的期限30或45天內完成貸款。並瞭解此機構的審核進度。
E若您申請的是可查收入貸款,您會被要求簽署一份4506-T表,此表格會呈遞至國稅局進行確認,若為不查驗收入貸款,無需簽署4506-T表。
5. 貸款專員應查核您最近的信用報告,並認真核查信用報告的每一部份內容,例如:有無遲付供房費用記錄,若在最近三個月內有遲付記錄,您的貸款有可能不被批准。再例如:有無討債公司申討款項(Collection),若有一定要請申請人處理好此等事宜,不然會得不到貸款批准。。
6. 貸款專員接到您貸款洽詢,會幫助您在相關系統內估算您所要借貸的房子的價值,若與買價基本相符合,即會為您安排預定房屋估價事宜。反之,申請人有可能會浪費了估價費。
7. 提供優質貸款的貸款專員應是由一開始接受您的申請方案,一直關心整個貸款直至最後一個環節:放款完畢。期間有任何需要補足的文件或預料之外的情況發生,都會第一時間為您設法解決,直到整個貸款順利完成,讓您拿到房屋的鑰匙。
8. 站在消費者的角度考慮,是站在貸款人的利益著想,好的貸款專員應是幫您從省錢角度出發,計對您的貸款方案,衡量過以付錢買Point降利息的方法是否划算。
9. 確定所取取的優質貸款應該是沒有提前還錢的罰款(No Pre-Payment Penalty)。
10. 合資格的貸款專員會告知您,買賣合約中設有17天的貸款與估價撤離條款,17天限期內,只要買方未簽署撤離條款(Remove Contingency),買方仍可撤離合約及拿回訂金。


第三.首次購屋須知:

1. 整理預算,確定所選看之房屋的價位範圍
2. 鎖定房屋類型:House或Condo
3. 鎖定幾個看房的區域,以學區、交通、環境等做參考因素
4. 選定經紀人,他(她)會比較了解您的具體細節要求來為您找尋理想房屋
5. 遞交購買書(Offer)之前應該:
查看房屋價值:www.zillow.com
查看居住環境:www.city.data.com
查看族裔分佈:www.ffiec.com
請經紀人查看上次房屋成交價,分析評估房屋開價及市值估價後,再來定列自己的出價。千萬不要因聽說已有好幾個Offer,而盲目追價,必需求證
6. 短賣屋及銀行屋,在Offer中可要求賣方支付買方貸款所需費用
7. 貸款人的名字必須要並列在購屋者Offer名字旁
8. 賣主必須負責清潔白蟻檢查(termite report)後,再交付房屋,賣主必須要為買主購買一年的房屋設施保險(Home Warranty)
9. “SOLD AS IS”即為賣方不會出錢維修法律規定方面以外的任何設施
10. 買方無需支付仲介任何的傭金,賣方須全額支付
11. 整個購屋完成過程會產生的費用:公證行費用、產權保險費用、火險費用、估價費用、房屋檢查費用、利息部份費用及首月房屋貸款銀行貸款費

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here