(JY编译)疫情发生以来,对商业房地产市场来说是一场灾难,全美的写字楼租赁数量下降,但在大西雅图地区却刚刚相反。
去年,疫情刚爆发时,为了防止疫情蔓延,很多企业关闭了其办公室,员工们转移待家远程工作。根据商业房地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)的数据,该举动导致 2020 年美国办公室租赁交易量比上一年下降了 36%。
但在大西雅图地区,科技公司却抢占了比前一年更多的空间。
CBRE 数据显示,大西雅图地区在 2020 年成为美国科技公司租赁大型办公空间的最大市场,自 2013 年以来首次超过旧金山湾区,以及亚特兰大、纽约、华盛顿特区和德州的奥斯汀等科技中心。在 100 个最大的科技公司租赁办公室中,有 14 个在西雅图地区,总面积为 340 万平方英尺,比排名第二的曼哈顿市场多出约 85% 的空间。
多种因素共同刺激了大西雅图的受欢迎程度。比如在大流行期间,随着美国人在家工作、购物和娱乐,造福了相关科技产业;被深厚的人才库和一大批本地大学毕业生所吸引,科技公司扩大了在西雅图的足迹;以及西雅图市以外的地区还有很多未开发的土地。
根据美国商务部的数据,美国经济在 2020 年萎缩了 3.5%,但科技行业因电子商务、流媒体内容和虚拟会议的激增而大幅增长。根据 Alphabet、亚马逊、苹果、Facebook 和微软等科技巨头的公司报告,其公司在2020年蓬勃发展,总收入比前一年增加了约 25%。
摩根大通美国房地产股票研究联席主管安东尼·保隆(Anthony pauolone)表示,尽管存在远程工作趋势,但这种惊人的增长刺激了对办公空间的需求。世邦魏理仕科技洞察中心执行董事科林·安高地(Colin Yasukochi)表示,科技公司也开始在大学高度集中的城市设立卫星办公室,雇用数百名工人。
安高地称,还有一种「改善多样性的愿望」,即通过在亚特兰大、迈阿密和华盛顿特区等城市建立存在感,这些城市拥有大量的非裔和西班牙裔人口,而这些人在科技领域的代表性不足。例如,芝加哥的科技工作很少,想要在这个行业工作的大学生在毕业后不得不搬到其他城市。但这种情况正在改变,谷歌、Facebook 和亚马逊现在在那里设有办公室。
为房地产行业提供数据和软件的 LightBox 的首席分析师黛安·克罗克(Dianne Crocker)表示,科技公司将前往人才所在的地方,而不是「让人们搬到少数几个城市」。
尽管如此,亚马逊、Expedia、微软和 Zillow 的总部所在地╴大西雅图地区一直是最大的受益者。该地区的大部分新租约位于西雅图以东,隔着华盛顿湖的雷德蒙德、柯克兰和贝尔维尤等东区城市。
安高地说,西雅图市中心「更接近产能建设」,但东区有企业扩张的空间。一些企业正在创建小型科技园,而另一些企业则涌向贝尔维尤斯普林区(Spring District)开发新项目。
微软正在位于西雅图东北约 15 英里的雷德蒙德总部增加 17 座大楼和 8,000 名员工。亚马逊计划在贝尔维尤增加 25,000 名员工。
由于埃隆·马斯克(Elon Musk)的 SpaceX 公司增加生产和发射用于通信和观测的卫星,以及杰夫·贝佐斯(Jeff Bezos)的蓝色起源(Blue Origin)的航天器成功飞行,商业航天工业得到了蓬勃发展,也吸引了科技巨头对该新兴技术领域的发展,带动了扩大办公空间。
卫星制造商等约40家太空相关企业在西雅图地区雇佣了 6000 多人。航空咨询公司 Alliance Velocity 的董事总经理斯坦·舒尔(Stan Shull)表示,8 月份,他们提供了 1,000 多个空缺职位。他说︰这里有一个真正的『太空集群』(space cluster),由大公司、初创企业和风险投资家组成。」
在过去的几年里,多个矽谷科技巨头也进驻大西雅图。
Facebook 已经在该地区雇用了 7,000 名员工,更在今年春天签署了新的租约,其中包括在贝尔维尤的一栋 11 层高的大楼。苹果公司于 4 月在西雅图开设了两座 12 层楼的大楼。谷歌还通过购买和租赁在该地区扩张。
人才库也推动了房地产市场的发展。当有这么多人才居住在某地区时,聘请云计算、机器学习或虚拟现实方面的专家会更容易。华盛顿大学多个校园共有 60,000 多名学生,每年的毕业生能填补科技公司的入门级编程和数据分析等职务空缺。非营利组织 Ada Developers Academy 与当地科技公司合作,培训来自行业以外的女性和非二元人士(nonbinary)成为软件开发人员。
大西雅图的另一优势之处╴一条轻轨线路正在扩建,贝尔维尤和雷德蒙德的新站点将连接西雅图、华盛顿大学和西雅图-塔科马国际机场的车站。
此外,税收变化已经改变了华盛顿州的生活成本。特朗普政府取消了州税对联邦税的全额抵扣,这对加利福尼亚州、纽约和其他有所得税的州造成冲击。而华盛顿州没有州个人所得税。
总括来说,大西雅图地的形势恰到好处,有望实现更多增长。