（JY编译）美国房地产市场仍然处于严重的销售低迷状态，但房屋价格下跌的速度可能已经减缓，甚至可能已经达到底部。
虽然今年前七个月的房屋销售下降了22.3%，不过房屋价格却没有同样的下降，这是因为供应相对有限，购房者不得不出更高的价格来争夺有限的房源。
根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）周二（22日）的数据，上个月全美的房屋销售价格中位数上涨至406,700美元，这是自一月以来的首次年度增长，也是连续第二个月超过40万美元的水平。
房价一直保持稳定，直到二月份才开始按年度计算出现下降。即使在下降期间，降幅也相对较小，最大的跌幅出现在五月，为3%。在连续下跌了五个月之后，上个月房价的年度跌幅趋势结束，房屋销售价格中位数与去年七月相比上涨了1.9%。而房价相较于2019年七月已经上涨了惊人的45%。
那么，价格未来会怎样发展？那些希望房价能够显著下降的买家可能会感到失望，因为之前提到的房价上涨和市场情况暗示著大幅下跌的可能性较小。
NAR的首席经济学家劳伦斯·尤恩（Lawrence Yun）表示︰「至少就房价而言，看起来房地产市场衰退已经结束。」他还补充道，他认为在接下来的几个月里，房价上涨的可能性要大于下跌的可能性。
Altos Research总裁迈克·西蒙森（Mike Simonsen），该公司追踪美国房地产市场的数据，对此持有类似的看法。他说道︰「从目前的数据来看，那些观望市场的人还没有看到明确的迹象表明房价将进一步下跌。」
由于房屋供应短缺，买家之间的竞争变得非常激烈，尤其是为了争夺价格较低的房屋，可能会展开激烈的竞价。根据NAR的数据，7月份销售的房屋中约有35%的房屋售价高于挂牌价格。这一数据与4月至6月的销售数据一致，可看出这一趋势的持续性。
当前的房屋库存虽然与历史水平相比仍然较低，但由于30年期抵押贷款的平均利率已经上升至略高于7%，这使得更多本来有意购房的人望而却步。 Bright MLS的首席经济学家丽莎·斯图尔特文特（Lisa Sturtevant）指出，如果抵押贷款利率保持较高水平，并且库存继续增加，这种组合可能会对房价产生影响，导致全美销售价格中位数在今年秋季出现下跌。
她说︰「我认为，对于那些不愿意接受7%抵押贷款利率的购房者来说，可能会减少购房的意愿，从而导致市场上购房者的整体收缩。与此同时，我们已经开始看到市场上的房源信息（房屋上市信息）已经开始发生变化。因此，虽然我认为房价可能已经触底，但由于上述原因，今年秋季房价有可能再次下滑。」
其他住房专家认为，今年美国房屋销售价格中位数变化幅度很小。
Realtor.com的首席经济学家丹妮尔·哈尔（Danielle Hale）提到︰「按照当前的房价和抵押贷款利率，买房成本占了工资的相当大比例，不过市场上的房源供应相对不足，我预计房价走势将会相对平稳。」
尽管房价在市场整体疲软时表现出了韧性，但目前市场情况并未有明显好转。
美国NAR称，与上个月相比，7月份的二手房销售下降了2.2%，按季节调整后的年销售率为407万套。根据FactSet的数据，这是自今年1月份以来销售增速最慢的一次，低于经济学家预期的415万套。
与去年7月相比，现有住房销售下降了16.6%。这也是自2010年以来，7月份的住房销售速度最慢的一次。
NAR表示，东北部和中西部地区这一年度销售下降幅度最大，下滑了20%以上 。
就寻找住房的人而言，有一个利好因素。 7月份上市待售房屋的库存从6月份增加了3.7%，以111万套的库存结束了这个月。然而，这一数字仍比去年同期下降了 14.6%。
在7月份，上市销售的房屋通常在20天内就能售出，其中74%的房屋在市场上的停留时间不到一个月。
总的来说，按照当前的销售速度计算，市场上的房屋数量可以维持3.3个月的供应量。 《美联社》指出，在市场上买家和卖家之间更平衡的情况下，通常会有5至6个月的房屋供应量。
高昂的借贷成本和对市场上最实惠房屋的激烈竞争，在两个因素共同作用下，这使许多首次购房者选择暂时不参与市场。根据NAR的数据，上个月的房屋销售中，首次购房者仅占据了30%的比例，但这已经比6月份的27%有所增加。
尤恩称︰「在较低价格的房屋种类上，几乎没有可供购买的房屋库存。」
根据房抵押贷款金融巨头房地美（Freddie Mac）的数据，上个月30年期住房贷款的平均利率徘徊在7%，并继续攀升，上周达到了7.09%。目前美国长期抵押贷款的平均利率已经达到了20多年来的最高水平。
高利率可能会导致借款人每月支付的利息和成本增加数百美元。这种成本增加限制了借款人在已经对许多美国人来说难以承受的市场中的购买能力。同时，高利率使那些在两年前锁定了低利率的房主不愿意出售房屋。
随着贷款机构用来定价抵押贷款和其他贷款利率的10年期国债收益率和抵押贷款利率同步上升。由于多份报告显示美国经济仍然具有显著的韧性，债券交易员对此做出了反应，导致了收益率的上升；收益率上升可能会对通货膨胀产生上升的压力，也可能导致美联储有理由维持较高的利率水平更长时间。
斯图尔特文特表示︰「如果抵押贷款的利率维持在7%的水平，我认为房价下跌的速度将会非常缓慢。」
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