（JY编译）美国五月成屋销售数量连续第三个月呈现下降趋势。造成这种情况的主要因素有两个︰一是房价达到了前所未有的高水平；二是抵押贷款利率有所上升。
然而，在房屋市场上出现了一些正面的变化。全国房地产经纪人协会（NAR）上周五（21日）的报告显示房屋库存在上个月大幅增加，达到了近两年来的最高点。如果这种增加的供应能够持续下去，它可能会减缓房价的进一步上涨，因为供应的增加有助于平衡市场需求，从而使房屋更加可负担。对于希望购屋的消费者来说是一个好消息，尤其是在当前许多市场房价高企的情况下。
尽管如此，住房销售疲软，加上上个月住房开工量和建筑许可的急剧下降，表明从四月至五月期间抵押贷款利率的再次加速上升，增加了购房成本，从而使潜在买家退缩，减少了市场活动，削弱了房屋市场复苏的动力。
BMO Capital Markets的高级经济学家萨尔·瓜蒂耶里（Sal Guatieri）指出︰「目前房屋市场面临的一个主要问题是购屋者的可负担性较差。尽管二手房市场的房源数量正在上升，但这一增长幅度尚未达到能够显著影响市场的水平，因此购房者仍然保持观望态度。只有当美国联邦储备银行决定降低其政策利率时，市场状况才可能出现实质性的改变。」
整体成屋销售数量较前月下降了0.7%，达到了季调后的年化率411万套，略高于经济学家透过《路透社》预测的410万套。此外，与去年同期相比，成屋售（也就是已经存在的房屋再次销售，而非新房销售）减少了2.8%。
抵押贷款金融机构Freddie Mac的数据显示，五月初，最受欢迎的30年期固定抵押贷款的平均利率达到了近六个月来的最高点，为7.22%。然而，随着月底的到来，这一平均利率有所下降，略低于7.0%。
自去年七月以来，美国联邦储备银行维持其基准隔夜利率在一个相对较高的区间（5.25%-5.50%）。自2022年3月以来，美国中央银行已累积将政策利率提高了525个基点，意味着增加了借贷成本，以抑制经济过热和控制通膨。
在这种政策背景下，住宅投资在今年第一季虽然实现了两位数增长，表现强劲，但由于较高的贷款成本可能抑制了后续的购房需求，预计本季度住宅投资将对国内生产总值（GDP）产生负面贡献。
在南部这一人口密集地区，房屋销售量较前一时期下降了1.6%。与此同时，中西部、东北部和西部的房屋销售量保持稳定。中西部地区通常因其较低的房价和生活成本被视为最经济实惠的区域，稳定的销售情况可能反映出该地区房地产市场的稳健或购房者的持续兴趣。
上个月，房屋库存增加了6.7%，达到128万套，这是自2022年8月以来的最高水平。与一年前相比，住房供应量增加了18.5%。NAR首席经济学家Lawrence Yun指出，在德州和佛罗里达州，房屋库存增长尤为显著，增幅达40-60%。他认为这种显著的增长部分是由于这些地区物业保险等相关成本的大幅上涨。
由于与自然灾害（洪水和野火）相关的索赔增加，保险公司通常会提高保险费用以覆蓋潜在的赔付成本，这直接导致了几乎在美国各地的房屋保险成本的飙升。
但价格较低的住宅，即价位在25万美元以下的房屋仍不足，销售额较去年同期持续下滑。
以五月的销售速度计算，现有房屋库存需要3.7个月才能售完，高于一年前的3.1个月，说明销售速度有所放缓。
在房地产市场中，通常将四到七个月的库存水平视为供需平衡的健康状态。如果库存水平低于四个月，表示市场供不应求，房价可能会上涨；水平超过七个月，则表示供大于求，房价可能会下降。目前的3.7个月库存处于这个健康平衡范围的较低端，显示市场相对紧俏但尚未达到供不应求的状态。
追踪房地产相关公司股价的PHLX指数下跌，在相对于整体上升的股市中表现不佳。同时，美元对一篮子主要货币上涨。而美国国债收益率下跌。
多重出价创新高
虽然房屋市场的供应情况有所改善，但这并没有抑制房屋价格的上涨。相反，现有住房的中位数价格比去年同期增长了5.8%，刷新了历史最高纪录，达到了41.93万美元。这一百分比增幅是自2022年10月以来的最大涨幅。数据也显示，上个月出售的房屋中，多数的价格在75万美元或以上。
在某些地区，大约三成的房屋最终成交价高于最初的挂牌价格，显示市场竞争激烈，买家之间为争取心仪的房产不惜出价超过要求价格。
Brean Capital的高级经济顾问康拉德·德夸德罗斯（Conrad DeQuadros）表示︰「高房价可能正促使更多的房主决定出售房屋，因此市场上的房源数量增加。」
德夸德罗斯进一步指出，尽管房屋市场的活跃程度可能会影响经济某些方面，但他预计在接下来的几个月里，房屋市场不太可能成为推动整体宏观经济增长的主要因素。
去年五月，房产的平均挂牌时间是18天，而今年增加到了24天。较长的挂牌时间由于多种因素，如市场供应增加、购买者信心下降、贷款条件收紧或房价水平对买家的吸引力下降。
首次购屋者在房屋销售中所占的比例有所增加，从去年的28%上升到了31%。尽管如此，这一比例仍低于经济学家和房地产经纪人认为为维持一个健康、活跃的房屋市场所需的40%的阈值。
全款购屋交易占总交易的28%，高于一年前的25%。包括断赎房产在内的财务困境销售维持在较低水平，占总交易的2%，与去年相比没有变化。
尽管住房市场遭遇了困难时期，但在第一季经济加热之后通膨迹象显示出冷却迹象，整体经济仍在稳步前进。
标普全球周五发布的调查显示，其美国综合采购经理人指数（PMI）产出指数本月小幅上升至54.6，是自2022年4月以来的最高水平。
PMI是一种衡量经济活动的指标，特别是在制造业和服务业这两个重要部门。指数值超过50通常意味着经济活动在扩张，而低于50则表示经济活动正在收缩。
此外，投入成本的增长速度放缓，这意味着生产所需的原材料、劳动力等成本的上涨速度减少。其次，企业提高商品和服务价格的速度也有所减缓。
Comerica的首席经济学家比尔·亚当斯（Bill Adams）表示︰「经济的增长虽然缓慢但稳健，这种增长模式预计将促使美国联邦储备银行在2024年下半年开始逐步降低利率。」
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