若非以一次付清的方式买房,那么贷款便是买房过程中最关键的一步,借不到钱就买不成房。然而贷款程序复杂又繁锁,究竟贷款该注意哪些要点?本文将为读者详细解说。

若非以一次付清的方式买房,那么贷款便是买房过程中最关键的一步,借不到钱就买不成房。买方必需在合约生效七天之内申请贷款。可以找银行,也可以找贷款公司。若知道哪家银行利率低,便可以直接到银行申请,否则只有找贷款公司。贷款公司可以在众多银行中寻找利率最低的一家,或寻找适合买方情况的贷款。买方亦可以货比三家,资询两家公司。要注意的是,查询当天得到的利率并不是最后锁定的利率,利率每天都在变化。

与贷款有关的开销包括以下费用:
手续费(Loan Origination Fee): 一般是贷款额的1%
点数(Discount Point):一个点是贷款额的1%,一个点可降低利率0.25%
房屋估价费(Appraisal Fee): $250-$500,房价约高,收费越贵。
信用报告费(Credit Report): $20-$60
处理费(Processing Fee):$200-$500
纳税服务费(Tax Service Fee): $50-$100
洪水证明费(Flood Certificate): $10-$20
审批费(Underwriting Fee): $200-$500
文件准备费(Document Preparation):$200-$500

以上的费用在每个公司可能稍有不同,买方可以多比价找一家收费少的。每家公司也都会提供无点数贷款。加点数的好处是最终还款额会降低,缺点是过户时要多交钱。因为有点数无点数贷款在七年时还款额相等,若买方能保持贷款七年以上,可以加点数。否则不要加点,特别是在过户费很紧的情况下。

选定贷款公司后,首先得填一份贷款申请表(Uniform Residential Loan Application),包含以下内容:

1.贷款种类和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)
2.房地产信息和贷款的目的(Property Information and Purpose of Loan)
3.贷款人情况(Borrower Information)
4.工作情况(Employment Information)
5.月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information)
6.财产与欠债(Assets and Liabilities)
7.房地产交易细节(Details of Transaction)

贷款申请表一定要如实填写,并将所有文件准备好,比如30天之内的工资单、两年的W-2、最近三个月的银行清单等等。如果没有W-2则需另提供两年的税单。贷款员收到买方的申请表后,会在三天内送出一份过户费预估表(Good Faith Estimate, GFE),说明买方在借这笔贷款中最终要花多少钱。

买方递交贷款申请后,贷款公司或银行会请估价师给房屋估价(Appraisal)。在报价合约中,可以附上房屋估价(Appraisal Contingency)和贷款批准(Financial Contingency)两项附加条款。条款的有效期一般是15天。

如果房屋估价低于合约售价,买方要在房屋估价附加条款有效期内向卖方递交买方房屋估价通知书(Buyer Appraisal Notice)并附上房屋估价报告,要求卖方把合约售价降到房屋估价。如果买方没有在有效期内向卖方递交通知,房屋估价附加条款仍然延续,除非卖方书面通知买方,房屋估价附加条款有效期到了,应该取消了。

至于贷款额上限乃是由贷款人的经济状况所决定,而能不能贷到款或利率好坏则由贷款人的信用积分(Credit Score)决定。信用积分低于620或者没有信用积分很难贷到一般性贷款(Conventional Loan)。低收入政府补助贷款(FHA)和美国退伍军人贷款(VA)最低信用积分是600。信用积分越高,利率越好,但740以上利率都是一样。另外头款越多,利率越好。


贷款预审

据统计,在美国买房有90%的人必须贷款,而剩下10%便是能用一次付清现款的幸运儿。对于买房一次付清的买方而言,贷款与贷款预审便不是其需要费心的问题。但不管是现金买房还是需要贷款,经纪人都会让买方填写一份经济状况表(Financial Information Sheet)。买方应如实填写这份表格,包含姓名、住址、职业、工作单位、年收入(Gross Annual Income)以及债欠债务(Liabilities)。债务则包括汽车贷款与信用卡欠额等。其中,填写的存款额不能低于头款(Down Payment)数。而房屋仲介亦得根据买方的经济状况建议符合的房价范围,因此很多卖方也会要求买方在报价时附上「经济状况表」。如以一次付清的方式买房,那么买方经济状况便是卖方唯一的考核依据,所以报价时一定要附上这份表。

若需贷款,房屋仲介会根据买方经济状况建议向贷款公司申请贷款预审批准书(Loan Pre-approval Letter)以便审查信用积分。而若买方已经与其它贷款公司或者银行联系过,也可以使用向自己的贷款公司或银行所申请的贷款预审批准书。贷款预审批准书的目的在于能够预估买房上限,同时也是报价合约的附件之一。贷款预审批准书贷款额越高越好,买方不用担心卖方会因其有钱而提高房价;而卖主也不必担心在接受报价合约后向买方申请不到贷款,不能过户,浪费卖主的时间。

申请「贷款预审批准书」所需资料如下:

买方姓名(Buyer Name)
社会安全码(Social Security Number)
房价(Sales Price):实际房价或最高房价
贷款额(Loan Amount)
贷款种类(Program):一般是30年固定利率
定金(Deposit)
过户日期(Settlement Date):写实际日期或待定
买方地址(Buyer Address)
买方电话(Buyer Phone)
买方年收入(Income)

定金(Deposit)是买方在报价的同时,交给房屋仲介的一笔钱。如果买方在没有正当理由的前提下单方毁约,定金就无法退还。定金越多,说明买方诚意越大,卖方将越放心。大多数房仲公司规定定金不得低于$5, 000。卖方为了保护自己的利益,可能还会要求更高的定金。

过户日期(Settlement Date)可订于合约生效后的30至45天。现今电脑自动化流程已大大缩短了贷款批审的时间,一般来说,30日便已足够,甚至一些会明确规定必需在30天之内过户。

贷款预审批准书内容包括贷款种类(Program),头款额(Down Payment),贷款额(Loan Amount),利率(Interest Rate),以及以下的字样:「该预审批准书的依据是已核实的买方信用史(Credit History),经济状况(Financial Information)和职业史(Employment History)。贷款的最终批准还有待于认可的房地产合约(Ratified Contract)和房屋估价(Appraisal)。」

预审批准书虽然不注明作废日期,却是有时间性的。这是因为人的信用积分,经济状况和职业都会有变化。如果预审批准书是六个月以前申请的,就必需重新申请。

 

若非以一次付清的方式买房,那么贷款便是买房过程中最关键的一步,借不到钱就买不成房。然而贷款程序复杂又繁锁,究竟贷款该注意哪些要点?本文将为读者详细解说。

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