（JY编译）美国房地产交易即将发生的重大变革，将对人们买卖房屋的习惯和方式产生根本性的影响。
去年年底，美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）遭到了一项价值数十亿美元的反垄断裁决，最终于上周达成和解，这将削弱这个强大行业组织对美国住房市场的控制。预计与一群购房者达成的4.18亿美元和解将于7月左右生效，但需要法官的批准。这项和解将改变全国房地产经纪人协会制定的一些规则和指导方针，批评人士认为这些规则和指导方针人为地抬高了房价。
简而言之，未来由买方和卖方的经纪人分摊的6%的佣金分成模式将不再是常规。预计经纪人的佣金将下降，在某些情况下甚至会大幅下降，因为佣金将具有竞争性和可协商性，卖家可以货比三家，以获得更有利的价格。此外，其他被批评为反竞争的经纪人策略也将被禁止，例如要求卖方代理人为买方代理人设定报酬的规则。
尽管有房屋交易方式的改变带来了一些好处，但也有一些负面的影响。首先，未来购房者可能需要直接支付他们的经纪人，这对于习惯将佣金作为抵押贷款的一部分的购房者来说可能会造成一定困难。其次，有些购房者可能会选择不再使用经纪人。此外，预计将会有许多经纪人选择退出市场。
但对于购房者来说，最大的好消息无疑是购买房屋的总成本平均将减少数千美元。
告别6%的佣金
几十年来，美国人在出售房屋时通常支付约6%的标准佣金，由卖方经纪人和买方经纪人共同分摊。全国房地产经纪人协会及其150万名经纪人表示，这些费用可以透过协商进行调整。然而，全国房地产经纪人协会的某些规定使佣金保比其他国家高出许多，其他国家的佣金平均约为1%或2%。
根据和解协议，佣金将变得完全具有竞争性，这意味着经纪人可以向潜在卖家公布他们的佣金率，而人们也有机会寻找更有优势的价格。这种变化对于房地产市场来说是一个重大的改变，因为它打破了以往全国房地产经纪人协会对佣金的限制，为经纪人和买家创造了更大的灵活性和选择空间。
根据TD Cowen Insights的分析结果，由于新规定的实施，房地产佣金预计将下降25%至50%。
买方可能需要支付自己的代理
在没有规定买方和卖方经纪人平均分配佣金的情况下，购房者可能需要改变他们支付代理人的方式。
在过去的模式中，房屋的6%佣金通常被分成卖方经纪人和买方自己的代理人各占3%，这部分佣金最终由买方承担。这些费用被包括在房屋的整体成本中，买方可以透过他们的抵押贷款在未来数十年内进行偿还。这种安排使得买方不必在房屋购买时支付佣金，而是可以随着时间逐步支付。
但在和解达成后，购房者可能会被要求以新的方式支付他们的仲介费用，其中可能包括一种固定费用。
此外，一项新的规定还要求买方的经纪人与他们的购房者签订书面协议，这旨在增加交易的透明度，并确保双方之间的权利和义务得到明确的约定。但这可能会给购房者带来额外的负担。特别是对于首次购房者来说，他们可能已经面临着筹集足够首付、购屋费用、律师费以及其他与购屋相关的费用的困难。这些额外的负担可能会增加购房者的经济压力，使得购屋过程更加困难和复杂。
针对经纪人的新规定
一个特别让全国房地产经纪人协会的批评者感到不满的规定即将被废除。这个规定要求卖方经纪人必须揭露他们将支付给经纪人代理的佣金。目前全国房地产经纪人协会已禁止经纪人宣传这笔薪水。
经济适用房倡导者称，该规定带来了两个不利的结果。首先，该规定人为地推高了佣金，增加了购房者的成本。其次，该规定导致买方经纪人倾向于向购房者推销更昂贵的房屋，因为他们可以获得更高的回报。
购买房屋应该更便宜
最终的问题是，购买房屋是否会变得更便宜？几乎所有行业专家都普遍认为答案将是肯定的。随着经纪人之间竞争的加剧，他们可能会降低佣金费率，从而降低购房者的成本。
对于中位数为38.7万美元的美国待售房屋来说，卖方支付的经纪费用超过了2.3万美元。这些费用被转嫁给了买方，提高了美国房屋的价格。根据TD Cowen Insights的分析，如果佣金费用下降，这可能会使房屋的价格降低约6,000到12,000美元。
总的来说，这有望为人们节省大量的费用。根据非营利消费者组织组成的伞型组织美国消费者联合会（Consumer Federation of America）高级研究员史蒂芬·布罗贝克（Stephen Brobeck）的分析，美国人每年支付的佣金费用大约为1000亿美元。一旦新规定生效，购房者可能会节省其中的四分之一到一半的费用。
经纪人可能会选择退出
新的房地产交易规定可能会对经纪人造成的影响，特别是对于那些不经常出售大量房屋的经纪人。
由于供应已经枯竭、抵押贷款利率飙升以及美国大多数地区的房价持续上涨，美国2023年的房屋购买量降至近30年低点。尽管佣金下降可能会促使一些买家和卖家重新进入市场，但圣地亚哥大学房地产荣誉退休教授诺姆·米勒（Norm Miller）表示，根据他的观察，随着新规定对许多经纪人变得难以操作，预计大约有一半的美国经纪人可能会选择退出该行业。
因为对新规定的不确定性，房地产公司的股票价格在上周五（15日）出现了大幅下跌，Zillow、Compass和Redfin分别下跌了13%、14%和5%；显示投资者对于这一规定可能对房地产市场带来的影响感到担忧。这种担忧还在本周一（18日）持续，因为Zillow和Redfin的股价进一步下跌。
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