（JY編譯）美國房地產交易即將發生的重大變革，將對人們買賣房屋的習慣和方式產生根本性的影響。
去年年底，美國全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）遭到了一項價值數十億美元的反壟斷裁決，最終於上週達成和解，這將削弱這個強大行業組織對美國住房市場的控制。預計與一群購房者達成的4.18億美元和解將於7月左右生效，但需要法官的批准。這項和解將改變全國房地產經紀人協會制定的一些規則和指導方針，批評人士認為這些規則和指導方針人為地抬高了房價。
簡而言之，未來由買方和賣方的經紀人分攤的6%的佣金分成模式將不再是常規。預計經紀人的佣金將下降，在某些情況下甚至會大幅下降，因為佣金將具有競爭性和可協商性，賣家可以貨比三家，以獲得更有利的價格。此外，其他被批評為反競爭的經紀人策略也將被禁止，例如要求賣方代理人為買方代理人設定報酬的規則。
儘管有房屋交易方式的改變帶來了一些好處，但也有一些負面的影響。首先，未來購房者可能需要直接支付他們的經紀人，這對於習慣將佣金作為抵押貸款的一部分的購房者來說可能會造成一定困難。其次，有些購房者可能會選擇不再使用經紀人。此外，預計將會有許多經紀人選擇退出市場。
但對於購房者來說，最大的好消息無疑是購買房屋的總成本平均將減少數千美元。
告別6%的佣金
幾十年來，美國人在出售房屋時通常支付約6%的標準佣金，由賣方經紀人和買方經紀人共同分攤。全國房地產經紀人協會及其150萬名經紀人表示，這些費用可以透過協商進行調整。然而，全國房地產經紀人協會的某些規定使佣金保比其他國家高出許多，其他國家的佣金平均約為1%或2%。
根據和解協議，佣金將變得完全具有競爭性，這意味著經紀人可以向潛在賣家公佈他們的佣金率，而人們也有機會尋找更有優勢的價格。這種變化對於房地產市場來說是一個重大的改變，因為它打破了以往全國房地產經紀人協會對佣金的限制，為經紀人和買家創造了更大的靈活性和選擇空間。
根據TD Cowen Insights的分析結果，由於新規定的實施，房地產佣金預計將下降25%至50%。
買方可能需要支付自己的代理
在沒有規定買方和賣方經紀人平均分配佣金的情況下，購房者可能需要改變他們支付代理人的方式。
在過去的模式中，房屋的6%佣金通常被分成賣方經紀人和買方自己的代理人各佔3%，這部分佣金最終由買方承擔。這些費用被包括在房屋的整體成本中，買方可以透過他們的抵押貸款在未來數十年內進行償還。這種安排使得買方不必在房屋購買時支付佣金，而是可以隨著時間逐步支付。
但在和解達成後，購房者可能會被要求以新的方式支付他們的仲介費用，其中可能包括一種固定費用。
此外，一項新的規定還要求買方的經紀人與他們的購房者簽訂書面協議，這旨在增加交易的透明度，並確保雙方之間的權利和義務得到明確的約定。但這可能會給購房者帶來額外的負擔。特別是對於首次購房者來說，他們可能已經面臨著籌集足夠首付、購屋費用、律師費以及其他與購屋相關的費用的困難。這些額外的負擔可能會增加購房者的經濟壓力，使得購屋過程更加困難和複雜。
針對經紀人的新規定
一個特別讓全國房地產經紀人協會的批評者感到不滿的規定即將被廢除。這個規定要求賣方經紀人必須揭露他們將支付給經紀人代理的佣金。目前全國房地產經紀人協會已禁止經紀人宣傳這筆薪水。
經濟適用房倡導者稱，該規定帶來了兩個不利的結果。首先，該規定人為地推高了佣金，增加了購房者的成本。其次，該規定導致買方經紀人傾向於向購房者推銷更昂貴的房屋，因為他們可以獲得更高的回報。
購買房屋應該更便宜
最終的問題是，購買房屋是否會變得更便宜？幾乎所有行業專家都普遍認為答案將是肯定的。隨著經紀人之間競爭的加劇，他們可能會降低佣金費率，從而降低購房者的成本。
對於中位數為38.7萬美元的美國待售房屋來說，賣方支付的經紀費用超過了2.3萬美元。這些費用被轉嫁給了買方，提高了美國房屋的價格。根據TD Cowen Insights的分析，如果佣金費用下降，這可能會使房屋的價格降低約6,000到12,000美元。
總的來說，這有望為人們節省大量的費用。根據非營利消費者組織組成的傘型組織美國消費者聯合會（Consumer Federation of America）高級研究員史蒂芬·布羅貝克（Stephen Brobeck）的分析，美國人每年支付的佣金費用大約為1000億美元。一旦新規定生效，購房者可能會節省其中的四分之一到一半的費用。
經紀人可能會選擇退出
新的房地產交易規定可能會對經紀人造成的影響，特別是對於那些不經常出售大量房屋的經紀人。
由於供應已經枯竭、抵押貸款利率飆升以及美國大多數地區的房價持續上漲，美國2023年的房屋購買量降至近30年低點。儘管佣金下降可能會促使一些買家和賣家重新進入市場，但聖地亞哥大學房地產榮譽退休教授諾姆·米勒（Norm Miller）表示，根據他的觀察，隨著新規定對許多經紀人變得難以操作，預計大約有一半的美國經紀人可能會選擇退出該行業。
因為對新規定的不確定性，房地產公司的股票價格在上週五（15日）出現了大幅下跌，Zillow、Compass和Redfin分別下跌了13%、14%和5%；顯示投資者對於這一規定可能對房地產市場帶來的影響感到擔憂。這種擔憂還在本周一（18日）持續，因為Zillow和Redfin的股價進一步下跌。
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