（JY編譯）美國五月成屋銷售數量連續第三個月呈現下降趨勢。造成這種情況的主要因素有兩個︰一是房價達到了前所未有的高水平；二是抵押貸款利率有所上升。
然而，在房屋市場上出現了一些正面的變化。全國房地產經紀人協會（NAR）上週五（21日）的報告顯示房屋庫存在上個月大幅增加，達到了近兩年來的最高點。如果這種增加的供應能夠持續下去，它可能會減緩房價的進一步上漲，因為供應的增加有助於平衡市場需求，從而使房屋更加可負擔。對於希望購屋的消費者來說是一個好消息，尤其是在當前許多市場房價高企的情況下。
儘管如此，住房銷售疲軟，加上上個月住房開工量和建築許可的急劇下降，表明從四月至五月期間抵押貸款利率的再次加速上升，增加了購房成本，從而使潛在買家退縮，減少了市場活動，削弱了房屋市場復甦的動力。
BMO Capital Markets的高級經濟學家薩爾·瓜蒂耶里（Sal Guatieri）指出︰「目前房屋市場面臨的一個主要問題是購屋者的可負擔性較差。儘管二手房市場的房源數量正在上升，但這一增長幅度尚未達到能夠顯著影響市場的水平，因此購房者仍然保持觀望態度。只有當美國聯邦儲備銀行決定降低其政策利率時，市場狀況才可能出現實質性的改變。」
整體成屋銷售數量較前月下降了0.7%，達到了季調後的年化率411萬套，略高於經濟學家透過《路透社》預測的410萬套。此外，與去年同期相比，成屋售（也就是已經存在的房屋再次銷售，而非新房銷售）減少了2.8%。
抵押貸款金融機構Freddie Mac的數據顯示，五月初，最受歡迎的30年期固定抵押貸款的平均利率達到了近六個月來的最高點，為7.22%。然而，隨著月底的到來，這一平均利率有所下降，略低於7.0%。
自去年七月以來，美國聯邦儲備銀行維持其基準隔夜利率在一個相對較高的區間（5.25%-5.50%）。自2022年3月以來，美國中央銀行已累積將政策利率提高了525個基點，意味著增加了借貸成本，以抑制經濟過熱和控制通膨。
在這種政策背景下，住宅投資在今年第一季雖然實現了兩位數增長，表現強勁，但由於較高的貸款成本可能抑制了後續的購房需求，預計本季度住宅投資將對國內生產總值（GDP）產生負面貢獻。
在南部這一人口密集地區，房屋銷售量較前一時期下降了1.6%。與此同時，中西部、東北部和西部的房屋銷售量保持穩定。中西部地區通常因其較低的房價和生活成本被視為最經濟實惠的區域，穩定的銷售情況可能反映出該地區房地產市場的穩健或購房者的持續興趣。
上個月，房屋庫存增加了6.7%，達到128萬套，這是自2022年8月以來的最高水平。與一年前相比，住房供應量增加了18.5%。NAR首席經濟學家Lawrence Yun指出，在德州和佛羅里達州，房屋庫存增長尤為顯著，增幅達40-60%。他認為這種顯著的增長部分是由於這些地區物業保險等相關成本的大幅上漲。
由於與自然災害（洪水和野火）相關的索賠增加，保險公司通常會提高保險費用以覆蓋潛在的賠付成本，這直接導致了幾乎在美國各地的房屋保險成本的飆升。
但價格較低的住宅，即價位在25萬美元以下的房屋仍不足，銷售額較去年同期持續下滑。
以五月的銷售速度計算，現有房屋庫存需要3.7個月才能售完，高於一年前的3.1個月，說明銷售速度有所放緩。
在房地產市場中，通常將四到七個月的庫存水平視為供需平衡的健康狀態。如果庫存水平低於四個月，表示市場供不應求，房價可能會上漲；水平超過七個月，則表示供大於求，房價可能會下降。目前的3.7個月庫存處於這個健康平衡範圍的較低端，顯示市場相對緊俏但尚未達到供不應求的狀態。
追蹤房地產相關公司股價的PHLX指數下跌，在相對於整體上升的股市中表現不佳。同時，美元對一籃子主要貨幣上漲。而美國國債收益率下跌。
多重出價創新高
雖然房屋市場的供應情況有所改善，但這並沒有抑制房屋價格的上漲。相反，現有住房的中位數價格比去年同期增長了5.8%，刷新了歷史最高紀錄，達到了41.93萬美元。這一百分比增幅是自2022年10月以來的最大漲幅。數據也顯示，上個月出售的房屋中，多數的價格在75萬美元或以上。
在某些地區，大約三成的房屋最終成交價高於最初的掛牌價格，顯示市場競爭激烈，買家之間為爭取心儀的房產不惜出價超過要求價格。
Brean Capital的高級經濟顧問康拉德·德誇德羅斯（Conrad DeQuadros）表示︰「高房價可能正促使更多的房主決定出售房屋，因此市場上的房源數量增加。」
德誇德羅斯進一步指出，儘管房屋市場的活躍程度可能會影響經濟某些方面，但他預計在接下來的幾個月裡，房屋市場不太可能成為推動整體宏觀經濟增長的主要因素。
去年五月，房產的平均掛牌時間是18天，而今年增加到了24天。較長的掛牌時間由於多種因素，如市場供應增加、購買者信心下降、貸款條件收緊或房價水平對買家的吸引力下降。
首次購屋者在房屋銷售中所佔的比例有所增加，從去年的28%上升到了31%。儘管如此，這一比例仍低於經濟學家和房地產經紀人認為為維持一個健康、活躍的房屋市場所需的40%的閾值。
全款購屋交易佔總交易的28%，高於一年前的25%。包括斷贖房產在內的財務困境銷售維持在較低水平，佔總交易的2%，與去年相比沒有變化。
儘管住房市場遭遇了困難時期，但在第一季經濟加熱之後通膨跡象顯示出冷卻跡象，整體經濟仍在穩步前進。
標普全球週五發布的調查顯示，其美國綜合採購經理人指數（PMI）產出指數本月小幅上升至54.6，是自2022年4月以來的最高水平。
PMI是一種衡量經濟活動的指標，特別是在製造業和服務業這兩個重要部門。指數值超過50通常意味著經濟活動在擴張，而低於50則表示經濟活動正在收縮。
此外，投入成本的增長速度放緩，這意味著生產所需的原材料、勞動力等成本的上漲速度減少。其次，企業提高商品和服務價格的速度也有所減緩。
Comerica的首席經濟學家比爾·亞當斯（Bill Adams）表示︰「經濟的增長雖然緩慢但穩健，這種增長模式預計將促使美國聯邦儲備銀行在2024年下半年開始逐步降低利率。」
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