（JY编译）目前的抵押贷款利率较之前一年的水平有显著下降，对于那些希望透过重新贷款（refinance）来降低月付或改善财务状况的房主而言，这是一个积极的信号。
许多房主已经抓住机会降低了每月的还款额，促使抵押贷款重新贷款申请激增。
根据抵押贷款买方房地美公司（Freddie Mac）的数据，在此之前，30年期抵押贷款的平均利率上周已降至6.47%。就在5月份，该利率平均为7.22%。目前，该利率已创下14个月以来的新低。
急于进行重贷是有道理的，因为抵押贷款利率的降低即使很小，也能在贷款期间累积成为可观的金钱节省。以一套美国挂牌价中位数为44万美元的房屋为例，若买家在当前的平均抵押贷款利率下支付20%的首付，与去年10月相比（当时的平均利率达到了23年来的最高点7.79%），每月可节省超过300美元。
然而，还有更多因素需要考虑，而不仅仅是抵押贷款利率。重贷的过程本身也涉及一些成本和费用，这些成本可能包括但不限于申请费、评估费和其他行政费用。这些费用加起来可能需要数千美元。而且，并非所有这些费用都可以纳入新贷款中。
《美联社》解释了重新贷款的成本收回期的概念。成本收回期是指重贷所节省的金额抵销其初始成本所需的时间长度。如果新的利率显著低于当前利率，您每月的节省将会更多，因此成本收回期会相对较短。然而，如果利率差距不大，那么所需时间可能会更长。因此，如果您计划在成本收回之前出售房屋，您可能无法从重贷中获得足够的财务利益来抵消其成本。在这种情况下，重新贷款可能不是一个明智的选择。
以下是您在权衡现在是否是房屋贷款重新贷款的合适时机时需要考虑的一些关键因素︰
利率是否够有吸引力，使重贷变得划算？
目前的抵押贷款利率虽然有所下降，但与三年前的水平相比，仍然高出两倍以上。
根据Realtor.com的数据，现有的房屋抵押贷款利率大多数低于6%，其中超过四分之三的利率甚至低于5%。如果您的抵押贷款利率在这一范围内，您需要确保能够获得一个明显低于当前利率的新贷款，否则重贷不会带来显著的经济效益。
Bankrate的首席财务分析师格雷格·麦克布莱德（Greg McBride）建议，如果能将目前的抵押贷款利率降低至少0.5%到0.75%，则考虑重新贷款可能是划算的。他说︰「那就是你开始考虑重贷的时候。」
例如，如果借款人的当前利率是7.5%或8%，那么他们在考虑重新贷款时，应该寻找的新利率应该在6%或更低。
可调利率抵押贷款（ARMs）的特点是利率不是固定的，而是根据市场利率的变化而定期调整。持有可调利率抵押贷款的房主也可以考虑在利率下降时考虑重贷。
您需要多长时间才能达到重贷成本的收支平衡？
收支平衡期是指透过重新贷款节省的月度还款额累积到足以涵盖重新贷款成本所需的时间。如果重新贷款后的利率降幅较大，如从8%降至6%，每月的节省将会更多，因此收回重新贷款成本所需的时间会更短。相反，如果利率只是小幅下降，如从6.75%降至6.25%，则每月的节省较少，因此收支平衡期会相对较长。
因此，在考虑重新贷款时需要考虑的一个重要因素—您打算在目前住宅居住多久。
考虑整体成本和前期成本
在考虑重新贷款时，不应仅关注因利率下降可能带来的每月付款减少。重新贷款过程中会产生各种费用和收费，这些都是直接的成本。尽管许多重新贷款的成本可以加入新的贷款金额中，从而减轻初期的现金支出压力，但这并不意味着这些成本就不存在了。实际上，将这些费用加入贷款意味着在贷款的整个期限内，借款人需要支付这部分本金及其产生的利息。
而且，还有一些必须在交易结束时一次性支付的额外费用。这些费用包括︰
- 评估费︰用来评估房产的市场价值，以确保贷款金额不超过房产的实际价值。
- 产权保险︰保护购屋者和贷款机构免受因产权问题造成的损失。
- 测量费︰用于确定物业的界限和确实其地理特征。
- 地方税︰可能包括转让税或其他由地方政府征收的税费。
这些费用通常无法透过贷款支付，需要藉款人在贷款结束时直接支付。了解这些费用对于规划财务和评估重新贷款的总成本至关重要。
是否应该等待利率进一步降低？
抵押贷款利率受到宏观经济因素的影响，包括债券市场对美联储利率政策决定的反应。当美联储调整其基准利率时，通常会影响债券市场，尤其是国债的收益率。10年期公债的收益率是一个关键指标，因为它是衡量长期借贷成本的重要基准，贷款机构常常参考这笔收益率来设定房屋贷款的利率。
4月底，10年期公债的收益率达到了4.7%的高点。然而，由于最近发布的劳动力市场数据不如预期，这引起了投资者的担忧和不安，他们为了规避风险，纷纷购买被视为安全资产的美国国债，导致国债的需求增加和价格上升。当债券价格上升时，其收益率则会下降，因此收益率曾短暂下降至约3.7%。
除此之外，通膨放缓的迹象增加了市场预期美联储将在下个月首次在四年内下调其基准利率。
如果市场普遍预期美联储将在秋季降低利率，投资者可能会转向风险较低的债券，从而降低其收益率，那么抵押贷款利率可能会进一步下降。尽管如此，大多数经济学家预计，由于其他经济因素的作用，今年30年期房屋贷款的平均利率仍将维持在6%以上。
因为市场参与者通常会根据对未来事件的预期来调整他们的投资策略，所以有一种观点认为，债券价格和收益率的变动就已经反映了债券市场对美联储降息的预期。因此，当实际的降息事件发生时，市场可能不会有太大反应，这可能意味着债券收益率和相关的抵押贷款利率在未来几个月的降幅不会太大。
如果您还在犹豫是现在就重新贷款还是等待更低的利率，《美联社》建议了解当前的贷款情况，评估可能的重贷选项、货比三家，以及与贷款机构进行沟通，以了解他们提供的利率和条件。这样一来，当市场出现低利率机会时，借款人可以快速做出决定并申请重贷，从而锁定较低的利率，以最大化长期节省。
财务分析师麦克布莱德预测抵押贷款利率将有下降的趋势，但也警告利率可能会突然变化。因此，他建议借款人保持警觉，并在低利率出现时迅速行动，抓住机会重新贷款。
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