在这个瞬息万变,高速增长的社会,人人都在努力工作,如何将辛勤赚来的薪金来投资保值,都成为大众追求的目标。当然迈步之首始于储蓄,积少成多后就会想到投资,以配合子女未来教育,可供急时之需或退休后之用。北美洲是一个经济体制稳定的地方,除了高风险的投资外,大部分投资都很规律化,回报速度比较慢但稳定,除了股票,债券及定期存款外,房产投资已成为大众投资的首选。

在这个瞬息万变,高速增长的社会,人人都在努力工作,如何将辛勤赚来的薪金来投资保值,都成为大众追求的目标。当然迈步之首始于储蓄,积少成多后就会想到投资,以配合子女未来教育,可供急时之需或退休后之用。北美洲是一个经济体制稳定的地方,除了高风险的投资外,大部分投资都很规律化,回报速度比较慢但稳定,除了股票,债券及定期存款外,房产投资已成为大众投资的首选。

由于地区发展已经成熟,楼价都会比较稳定,不会有过大的增长,也不会有巨大的下调,大致都会跟「国民消费指数同步」。根据过去数十载的数据显示,房产都会跟随物价及薪金增长而作出调整。但每当新建房屋成本上涨时,旧的房产就会相应作出上调。第一波会先消化掉市场累积的房屋存货。第二步,卖家就会开始拱抬售价,使旧屋货源供不应求,瞬间就出现了「卖家主导」(Seller’s Market)的局面。这时新建房屋与旧屋价格距离便会逐渐拉近,新建房产销售量可谓渐入佳境。当价格与「平均家庭收入」(Average Family Income) 或「收入与供款比例 」(Mortgage to income Ratio) 开始脱节时,租赁市场就会开始兴旺,因为这时候,房屋价格已不太为大众可以接受,用者只能接受租屋而居,这时候,租房市场会转趋活跃。如无异常因素,如近来「金融海啸」影响的话,房地产都会在可预料的情况下按步增长。

房产投资方法可算简单,基本先付上首期,余额可到银行贷款,然后按月供款。假如是买房自住,月供利息可以退税,在现时税例,首五十万利润无需缴税,比光缴房租更划得来。假若想投资放租,租金可用作月供贷款之用。换言之,只须付出头期款,租客代你供房贷,可算是稳赚不赔的买卖。

上述是简单投资房产的方法,现在让我们讨论一些比较复杂一点的。所有地产投资都要注意地区,这就是专业地产仲介提及的「地点、地点、地点」(Location, Location and Location)。如何选取适合地点,对未来回报相当重要。选择得宜,就奠定将来的利润增长。例如地段将发展为高密度建筑,那原本只能建成单栋的房子,可以一分为二,回报甚至可多获数倍利润。再者就是未来发展趋势,地段会否划分为更高级的住宅地段,这都是特别需要注意的地方。故此有投资者会在购买房屋之前,确切地去调查一下地皮分割的可能性。当然如果可以分割的话,即是买屋后白白获得另一块地皮,而且一般分割难度不高,甚为吸引。现在让我们再来讨论 Condo Conversion,先前亦有概括提及此一项目的风险。假如房子从头到尾,都属专业设计,而且真材实料,风险就可降低,亦可谓是何惧之有。Apartment 和Condo的差别,就是前者只可作为出租居住用途,质量要求较低,后者属独立契约,要求会更高,例如屋顶及外墙防水,又如水电供应及排水系统,都要达到独立房屋的标准,这就为何Condo价格要比Apartment高得多的原因。

从北美洲过去数十年统计数据来看,房地产的平均回报及长线利润增长,都胜过通货膨涨额度许多。在这单一角度来看,投资房产确是对抗通涨之良方。但又不可一概而论,如何买得优质房产,就要花一番巧思。在自己了解的范围外,就要聘请专业人士参与。从购买地皮,小商场,货仓,多户公寓,独立房屋等,都有不同的策略,买家不可不慎。

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