HUD为「美国房屋及城市发展部门」(Housing and Urban Development)的简称,而HUD homes 则是指原屋主因某些因素无法缴付贷款而被银行查封,转至HUD拍卖的房子,又称「银拍屋」。一般而言,HUD Homes 比市价便宜许多,与「法拍屋」不同的是,HUD Homes不需要现金缴清,亦能够贷款购买,因此比起「法拍屋」,民众会较有能力承购HUD Homes。
HUD为「美国房屋及城市发展部门」(Housing and Urban Development)的简称,而HUD homes 则是指原屋主因某些因素无法缴付贷款而被银行查封,转至HUD拍卖的房子,又称「银拍屋」。一般而言,HUD Homes 比市价便宜许多,与「法拍屋」不同的是,HUD Homes不需要现金缴清,亦能够贷款购买,因此比起「法拍屋」,民众会较有能力承购HUD Homes。
美国房市低靡已数年有余,在这段萧条不振的期间,越来越多房屋屋主缴付不出贷款而遭到银行没收拍卖,导至市面上的HUD Homes 及「法拍屋」数量暴增,也让许多考虑买房的民众开始注意这块领域,希望能在这段疲弱不济时期捡到便宜的好屋。
不过,由于购买此类二手拍卖屋,是有一定的风险存在,民众在购屋之前一定要对拍卖屋的买卖程序做充分的了解,万不可贪便宜冲动买进。买到划算的拍卖屋是聪明的投资,但买到有问题的拍卖屋却是麻烦的开始。
除了在购买拍卖屋之前,应仔细了解各类拍卖屋购屋细项之外,也应确认自己拥有拍卖屋的购屋资格。一般来说,任何持有「银行贷款合格信」(pre-qualification letter)的人都可以购买HUD homes 等拍卖屋,此外,若联业为教师、护士、退伍军人、消防人员等,可另以优惠价格购买。不过,需要注意的是,HUD Home 买卖程序需要透过在已在「美国房屋及城市发展部门」(HUD)注册的房地产仲介才有权代为投标,故民众在寻找代理仲介时,应询问清楚。
此外,HUD Home的所有投标都是在网上进行,买方虽然可事先看房,但也必须有心理准备,所有的HUD home都是「sell as-is」,也就是必须接受购买房屋的现状包含所有的瑕疵,在维修上它是不附带任何担保的,这也是投资最具风险的地方,但买方可在合约生效前十五天内仔细做房屋检查(home inspection)。
当然,有的 HUD Home 屋况可能不是很好,也有的所在区域不理想,所以要挑到好的 HUD Home 需要实地的勘查及耐心的等待。一旦遇到好的标的就可以出价了。
若民众欲查询HUD Home相关资讯,可利用「美国房屋及城市发展部门」(HUD)网站:tinyurl.com/96ydx7l。
笔者在此提供买HUD Homes所应该注意的十项要点。
1、买方的仲介公司必须在「美国房屋及城市发展部门」注册NAID帐号。此帐号申请时间至少需要六至八周,故应买方在找仲介公司时应确认此一要件。
2、买方「购买合约」是由买方仲介直接输入「美国房屋及城市发展部门」网站,不须经由卖方的仲介,以减少卖方仲介的不公平操控与疏失。
3、大部分刚上市的拍卖屋,都仅先开放给买家自住用,而若做要投资的买家,则须等上30天,待房屋未售出才有机会。而谎称自住者的罚金可高至25万元。
4、HUD通知接受买方的「购买合约」之后的两天内,并须以快递将合约原件与定金一并寄给HUD。若买价是5万元以下的定金是500元,5万元以上是1000元必须用「银行现金本票」(Cashier Check)或「钱票」(Money Order)。
5、不论是现金购买或贷款购买,HUD都一视同仁,只以出价的高低为准来决定接受哪个「购买合约」。
6、买家如果也以FHA贷款来购房,新的FHA贷款以HUD Homes的原来要价为限,若是买价超过HUD的原来要价,则差额须自付。
7、买家最好请专家作详细的屋况检查,而检查时须由买家自己负责开接水电,检查后要切断,开的时间被限制不能超过72小时。
8、HUD遵循「现状出售」(Sale As-Is)的规则,不保证屋况,如果在过户期间,屋内设备被偷,HUD不会修缮或补回被偷的设备,顶多是按折旧过的物品行情计价,给买家一点补贴。
9、HUD不付「产权保险费」(Title Insurance),中低价位房屋的「产权保险费」约700至800元。
10、最后值得注意的是,过户后,买家须换锁,不得使用HUD通用的钥匙及锁(HUD Homes共使用不同的6套锁)。