一般以为业主多无良，这当然是一种很偏见的看法，业主有好有不好；同样，租客有好也有不好。但很多时候，业主与租客之间出现纠纷，完全是由于双方或一方对本身的权利和责任不明所致，与做人的品德扯不上关系。在本州，业主和租客的权利与责任是由「业主与租客法例」所界定。由于该法例涉及范围甚广，笔者不可能在此一一赘述，但其中有关租屋较常见的问题，笔者却不妨与读者研究研究。
一般以为业主多无良，这当然是一种很偏见的看法，业主有好有不好；同样，租客有好也有不好。但很多时候，业主与租客之间出现纠纷，完全是由于双方或一方对本身的权利和责任不明所致，与做人的品德扯不上关系。在本州，业主和租客的权利与责任是由「业主与租客法例」所界定。由于该法例涉及范围甚广，笔者不可能在此一一赘述，但其中有关租屋较常见的问题，笔者却不妨与读者研究研究。
租屋前应注意之事项
在决定租屋之前，租客应先检视住宅单位，是否切合自己要求以及环境是否满意。迁入的时候，最好与业主一起巡视，记下所有损坏的地方，每人保留一份记录。租约应在看明白后才签字。如果业主作出任何承诺（例如修理某些地方），务必写入租约内，租约中所有空格要填上或删去。假如你不太明白租约内一些条文的话，你可能需要考虑在签约之前咨询律师。
租赁规则之改变
假如是定期的租约，租赁规则不可改变；但若是周期性租约的话，租赁规则可在约满前三十天以书面通知而改变。新规则于新租期开始时生效。擧个例子，如果租约是论月的，业主若在月底前？天书面通知租客有关规则的更改，新规则便会在下一个月月头生效。
业主增加租金或收取过时补加费
假如有租约的话，除非租客同意，否则业主不能在租期内加租。如果租赁方式是属于论月的，业主必需在租期终止前至少卅天之前（即月底前卅天）书面通知租客有关加租的意图。不过，业主不能为了报复租客维护其权利而加租，否则便属违法。
只要租约说明清楚，业主是可以向迟交租的租客收取过时补加费的。
租赁终止
租赁可在多种情况下被终止，比如：
•经业主及租客双方同意。
•租客向业主发出适当通知。
•业主向租客发出适当通知。
•有定期租约的话，一俟租期届满，租约便自动终止。
属周期性租约的租客，只要在租期期满前至少二十天（例如月底前二十天）书面通知业主，便可终止租约。但租客欲想在定期租约结束日期之前终止租约，便需赔偿业主的损失，包括租期剩余的租金。但法例规定业主必需设法在租期剩余期间内，把地方租给他人。
假如业主不履行租约上特定的责任，租客可能有权单方终止租约，而不需负赔偿责任，反之亦然。如租客违反租约条款，业主可终止租约。如租客违反租约条款，业主可终止租约。但终止租约的行为必需符合租约条文及业主与租客法例才算合法，所以若有不明之处便应请教律师。
租屋申请表
有些业主喜欢用申请表来甄别未来租客。根据联邦及本地法例，这种甄别办法不能含有歧视性质；申请人只需提供有关收入、就业、信用及从前租屋经验等资料便足够。业主也有权要求申请人提供介绍人。如果申请人的信用不大好或不足够，若能找到担保人在租约上签字的话，通常业主也会接受。
租屋按金
读者也许都知道，在签订租约的时候，业主通常要求租客交付「按金」，以保障租客保护物业及遵守租约条款，但对按金的要求，业主必需一视同仁，不能含有歧视的成分，亦不能增收按金，作为对租客的报复。
租客通常需要在租期开始时交付按金予业主。法例按金的金额并无任何规定，最常见的是一、两个月的租金，作为按金数目的标准。
不退还的清洁费不能称之谓「按金」，而有别于可退还的「押金」或「按金」。
但无论业主收取的是可退还的按金或不可退还的清洁费，必需有双方签订的租约，上面写清楚退还按金的条件。法例并规定，业主不能因住宅单位出现正常的磨损情况而扣下按金不还。
如果业主要求租客交付可退还的按金，业主必需在租期开始时向租客提供一份关于租赁单位现状的清单，清单上应有双方签名及签署日期，每人保留一份副本。此外，法例规定业主必需把按金存放在信托户口，并将收条及银行的名称、地址交给租客。除非另外有书面声明，否则按金的利息乃属业主所有。
在租客迁出住宅后的十四天内，业主必需：一、将按金退还给租客，或二、向租客书面解释不退还按金的理由。假如业主在十四天内不采取上述任何行动的话，业主必需将全部按金退还给租客，不管业主有没有理由扣下按金也好。
若双方因按金发生争执而对簿公堂的话，败方需交付胜方合理的律师费及其它费用。但假如法庭认为业主存心不良，无理扣下按金，法庭大可手下无情，判业主偿还租客双倍的按金。
林滋强律师法律专栏
林滋强律师事务所
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