(JY编译)由于新冠病毒大流行,居家隔离和在家工作已成为一种文化,因此过去一年来,美国房地产市场一直都呈现白热化状态。但是,消费者越来越担心房价正在产生泡沫,并且泡沫可能随时可能破裂。
谷歌上周报导说,搜索问题「房地产市场何时崩盘?」在过去一个月中,飙升了2,450%。另外,「为什么市场这么热?」在短短一周内的搜索量悖翻了一番。而且,最能说服房地产市场可能正处于泡沫之中的问题,「2021年我的房子应该比要价高出多少的价格」,在同一周跃升了350%。
有多种衡量房价的方法,但最及时且最受关注是房地产数据分析公司CoreLogic的数据,该数据显示2月份的房价同比上涨10.4%。这是自2006年以来最大的年度涨幅。CoreLogic首席经济学家弗兰克·诺萨夫特(Frank Nothaft)表示:「在市场上供不应求的情况严重,同时,创纪录的低抵押贷款利率正在推动千禧一代和X世代的购买欲望。」
根据美国房地产协会官方网站realtor.com的数据,与一年前的这个时候相比,目前挂牌待售房屋数量大约是去年的一半。这导致了竞争加剧,即买家更有可能发现自己陷入「竞购战中」。
对于谷歌上关于「支付价格过高」的问题,诺萨夫特对此不以为然,他说︰「我必须承认,当我听到这一点时感到担心。这的确使我感到担忧。因为这是一种自带的心态,意味着人们认为这是一个拍卖市场」
根据房地产经纪公司Redfin的数据,在本月初,有42%的房屋售价高于标价,这比去年同期高出16个百分点。Redfin首席经济学家达里尔·费威瑟斯(Daryl Fairweather)说:「房地产市场的竞争比以往任何时候都更加激烈,但是有两个指标正在让我们不禁要问,就需求和价格的增长速度而言,目前我们是否正在接近顶峰。卖家的要价可能开始走平,到目前为止似乎遵循典型的季节性模式。」
费威瑟斯认为,抵押贷款购买申请的减少表明,市场上缺乏「可负担得起」的房屋出售,使一些人退出市场。她表示,如果这种趋势持续下去,这可能意味着我们不会陷入「失控的房价投机或房地产泡沫之中」。
诺瑟夫特说,随着抵押贷款利率正在缓慢地上升,以及购房者无遇法到「可负担房屋」的情况下,他预计全国的年度房价涨幅将降到3%左右。当然因地区而异,有一些地区的房地产市场依旧火爆,而一些却完全不会有任何价格增长。他补充说:「我认为我们可能会看到一些市场出现修正。」
根据房地产数据提供商《布莱克奈特》(Black Knight)的说法,在美国100个最大的房地产市场中,将近75%的房价年度增长幅度为10%或更高,而价格上涨幅度最大的市场可能面临最大的风险。特别是许多从加州「逃离」的人蜂拥而至的美国西部地区。据《布莱克奈特》的数据,其中包括爱达荷州博伊西市(Boise City),那里的房价年度上涨达26%。华盛顿州的斯波坎(Spokane,涨幅为20%)、犹他州的奥格登(Ogden,涨幅为20%)和亚利桑那州的凤凰城(Phoenix,涨幅为18%)紧随其后。
房价涨幅最慢的城市有芝加哥、休斯顿、新奥尔良、佛罗里达州的奥兰多、和宾夕法尼亚州的匹兹堡(Pittsburgh),涨幅均为个位数。
《布莱克奈特》数据和分析总裁本·格拉博斯克(Ben Graboske)写道:「目前对2021年为房屋市场带来大量房屋,及减轻房价压力的任何希望似乎都已破灭。」他还注意到1月和2月份的新待售房源的减少。他指︰「随着利率上升和库存持续短缺的情况下,在接下来的几个月中,密切关注房价和可负担性指标将非常重要。」
房屋建筑商正在缓慢增加产量,而拜登政府的新冠刺激措施可能会进一步促使其增产。随着很多地方放宽防疫措施,经济开放和越来越多的美国人接种疫苗,城市的房屋市场可能会迎来重生,从而为郊区市场减少竞争压力。那么,房地产市场会崩盘吗? 不太可能。
毫无疑问,房屋市场会降温,但是与十年前的楼市大崩盘不同,现在的抵押贷款的承保非常严格,因此大多数房主都能负担得起他们目前所居住的房屋。
如果价格在某些市场降温甚至略有下降,那将不会导致抵押品赎回权的危机。考虑到目前对租房需求高,所以投资者在市场上也相当活跃,这应该会防止房价大跌。