需然世界各地的房产投资都有相同之处,但所谓大同小异,其实也需进行明了。在未能充分知晓而仓促投资,当出错时,大会破财,小则伤脑筋。现兹列一些基本房产知识,以供参考。
需然世界各地的房产投资都有相同之处,但所谓大同小异,其实也需进行明了。在未能充分知晓而仓促投资,当出错时,大会破财,小则伤脑筋。现兹列一些基本房产知识,以供参考。
总论
1)祗有大型商业房产买卖,才会委托律师(Attorney)来办理,大部分交易都会交托中介人(Escrow)来办理。在文件交予审核,较对准确后,买方都会购买一个产权保险(Title Insurance)。这是为了保障一旦产权入了问题,这产权保单(Title Insurance)就可发挥作用,小则处理澄清契约遗漏,大则可以作以赔偿损失,故此这保险(Title Insurance)是必须要购买的。
2)美国民用房产,大至分类如下:厂房,货仓,农地,店舖,商业楼房及住宅。现在我们会集中探讨侨界多喜投资的住宅类。此项类别,可分为流动住宅(Mobile Home)、单一产权住宅(Single Family)、多层相连住宅(Town Home)、多户住宅(Multi Family)、而多户住宅又可再分为多户独立产权住宅(Condo)或是多户单一产权(Apartments)。
类别细说
流动住宅(Mobile Home)就顾名思义是一些可停放,而又可流动房屋的地段。停放在这里的房屋占地可租可买,可以有轮呔像汽车般,随时可以拖离,若无轮胎的也可以独立吊走的。重点是流动性大。此等房产及地段都可有独立产权,是一般低收入者最爱。
单一产权住宅(Single Family)这些产业可有大小不同的占地面积。这就是根据地区可建面积法而定(Zoning)。所有的建筑物,都需要根据许可房产分类及每亩可建面积加以规划。故此单一产权住宅(Single Family)就祗合建为住宅用,绝不能作别的用途拓展。
多层相连住宅(Town Home)型式是多层住宅,可以是独立或相连房屋。此等楼房多建于高密度地段(High Density Zoning)。就是相连排屋,但却每户都持有独立产权,就是公用地方,都会有平等产权分配及保养责任。以上式别,必需在独立分契(Condo conversion) 后,才可生效,不然也作单一产权公寓(Apartments)。
多户住宅(Multi Family)是一些高密度建筑,户主多是作为租用住宅,适合短期居住或大众的居所用。大部分都是月租或每年续约,部分更设有室内运动室,泳池或其他豪华设施。一些高级公寓月租也收费昂贵,足以媲美豪华住宅。当业主将整座物业分割,包括契约分割,公家地段以及一切设施的分割,公众利益及责任也跟业权比例来分配。一经合法分割界线及面积,再由注册建筑师或测量师核准及登记。这个多户单一产权公寓(Apartments)就可变为多户独立产权住宅(Condo)了。也是以上所概述的独立分契法(Condo conversion) 。好处当然就是可以单位独立买卖,价值也会比Apartment 价值变得昂贵。可惜也为业主带来坏处,就是每年物业税,会连同楼价一同提升。改建业主除了付出一笔装修费、测量及登记契约费外,利润也颇为可观。但有利必有害,不少改建独立产权住宅(Condo Conversion)改动后,或因不小心或疏忽过失的情况下,都可能会招致法律诉讼的后果。